Москва – одна из крупнейших мировых столиц, огромный мегаполис, жизнь в котором не останавливается ни на минуту. Несмотря на то, что город считается самым зеленым среди мегаполисов мира, экологическая обстановка Москвы далека от идеала. Поэтому сегодня при выборе жилья мы руководствуемся не только общим престижем района, но и его экологической составляющей – наличием парков, садов и прудов, способных очистить городской воздух.
Где лучше всего снять квартиру в Москве?
Центральный округ давно перестал быть мечтой москвичей, и сегодня остается актуальным для крупных бизнесменов и ТОП-менеджеров. Те же, кто предпочитает комфортную и спокойную жизнь, заботится о физическом и эмоциональном здоровье своей семьи, стараются выбирать районы, окруженные парковой зеленью, а не небоскребами бизнес-центров и сетью шумных магистралей.
Одним из самых чистых считается Северо-Западный административный округ Москвы – здесь природные объекты занимают 46% от общей площади территории. При этом округ обладает прекрасной инфраструктурой: практически все районы обеспечены метро, а недвижимость тут представлена в самых разных ценовых сегментах. Особого внимания заслуживает район Строгино, на треть занятый зелеными насаждениями, к которым относится и природно-исторический парк «Москворецкий».
Восточный округ Москвы предлагает жителям такие великолепные зеленые массивы, как Кусково и Сокольники, Лосиный остров, Черкизовский и Терлецкий. Застройщики планируют развивать инфраструктуру округа и максимально сохранить лесопарковые зоны.
Южный административный округ славится своей противоречивостью. Несмотря на то, что в целом он является одним из крупнейших промышленных районов, некоторые его уголки неплохо озеленены и пригодны для спокойной жизни в тени деревьев. Основные зеленые зоны ЮАО – Царицынский парк, Бирюлевский и Анинский лесопарки. Риэлторы рекомендуют тем, кто желает снять квартиру у парка районы Орехово-Борисово Северное и Царицыно, а также Восточное Бирюлево.
Юго-Западный округ традиционно считают самым плотно застроенным, но при этом тут отлично развита транспортная сеть и экологическая обстановка весьма благоприятна. Особо престижным считается район Ясенево, окруженный Битцевским лесом.
Чем менее престижен район, тем выгоднее сдавать в нем жилье, выяснили аналитики «Циан». Быстрее всего окупаются квартиры в Новой Москве, Капотне, Люблино и Кузьминках, но и продать их труднее, чем жилье в престижных районах
Привлекательная Капотня
Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры в Москве по итогам первой половины 2016 года составила 5,5%, говорится в исследовании, подготовленном специалистами компании «Циан». Иными словами, окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, можно за 18 лет с небольшим. При этом для разных районов срок существенно отличается.
Как оказалось, владельцам самой дорогой недвижимости в центре города сложнее всего вернуть потраченные на ее покупку средства. В лидеры антирейтинга попали районы Арбат, Хамовники и Гагаринский. Здесь ставка капитализации (отношение между ценой актива и размером ежегодного дохода, получаемого от сдачи его в аренду) колеблется в диапазоне 4-4,5%, указывает «Циан». Таким образом, купив квартиру в этих районах, ждать возврата инвестиций придется 22-25 лет.
Покупка квартиры в наименее престижных районах, напротив, является наиболее перспективным инвестиционным решением, следует из данных исследования. Максимальную прибыль инвесторам принесет сдача в аренду квартиры в поселениях Первомайское и Марушкинское в Новой Москве, а также в районе Капотня в Юго-Восточном административном округе. Ставки капитализации здесь колеблются от 6,4 до 6,7%. То есть окупить свои инвестиции рантье сможет за 15-15,6 года. Лидерами по доходности (6,7%) при этом являются трехкомнатные квартиры вблизи Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне.
Такой эффект вызван тем, что по мере удаления от центра города ставки аренды снижаются не так сильно, как стоимость квадратного метра, объясняют в «Циан».
Исследование основано на анализе свыше 1 млн объявлений по продаже и сдаче в аренду жилья в Москве, размещенных на портале cian.ru в 2012-2016 годах. При этом арендные ставки и стоимость жилья дисконтировались с учетом динамики цен и арендных ставок.
Компания «Миэль-Аренда» приводит примерно те же цифры, что и «Циан», правда, без разделения по районам: ставка капитализации столичных квартир экономкласса составляет от 4 до 7% годовых.
Однушки популярнее
За последний год популярность аренды однокомнатных квартир выросла. «Их доля в структуре спроса за год увеличилась на 3 п.п. и составила 58%, — отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. — При этом число запросов контактов по объявлениям о предложении в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир, напротив, стало ниже на 1 п.п. — 34% и 7% соответственно». Средняя арендная ставка также снизилась за минувший год во всех сегментах жилья на 3%. Снять однокомнатную квартиру в Москве можно в среднем за 30,8 тыс. руб., двухкомнатную — за 43,3 тыс. руб.
Правило рантье
Данные «Циан» подтверждают так называемое золотое правило рантье, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома: «Чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. С этой точки зрения приобретать с целью сдачи внаем элитную недвижимость своеобразное удовольствие: доходность элитки минимальна по сравнению с типовым жильем».
Доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости варьируется в пределах 1-4% от начальной суммы инвестиций в зависимости от стоимости квадратного метра, отделки, оборудования и мебели, оценивает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева. Удаленность от центра также зачастую идет в пользу рантье. «В нашей базе есть квартира в Бутиковском, 5, в районе Остоженки, которая сдается за $10 тыс. в месяц, — приводит пример Ковалева. — При этом относительно дешевую квартиру на набережной Тараса Шевченко, 1/2, недавно собственник сдал за $15 тыс.».
Более демократичные варианты сдаются не только выгоднее, но и быстрее. Например, квартиры экономкласса уходят сейчас в среднем в течение нескольких дней, а в прошлом году и вовсе — хватало нескольких часов, оценивает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. «Квартиры комфорт- и бизнес-класса сегодня выбирают около двух недель из семи — десяти вариантов, — продолжает она. — В прошлом году просматривали три-четыре квартиры не более четырех дней». Элитные квартиры могут находиться в экспозиции сколько угодно долго, пока собственник не решится на адекватное снижение арендной ставки.
Если брать статистику в среднем по району, то выводы «Циан» логичны — более дешевые районы приносят большую доходность, соглашается генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. С другой стороны, доходность всегда зависит не только от района, но и от конкретной квартиры. Признаков ликвидного объекта несколько, перечисляет эксперт: небольшой метраж, низкая цена, близость к метро и центру. «Важно всегда помнить, что когда-то квартиру, которая сейчас сдается в аренду, еще придется продавать, — отмечает Моисеева. — И тогда факторы, которые выгодны для рантье, будут делать ее менее ликвидной для продавца».
Покупают ближе к центру
«Срок экспозиции квартир на продажу, конечно, зависит от качества самой квартиры: адекватности ее цены, дома и этажа, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. — Но в целом квартира в более престижном районе может экспонироваться около двух-трех месяцев против шести и более месяцев для менее ликвидных квартир в отдаленных районах».
О том, что недвижимость, расположенная ближе к центру, продается лучше, свидетельствуют данные Росреестра. Например, в первом полугодии 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано почти на 15% меньше сделок с переходом прав на жилые помещения, чем за тот же период 2015 года: 294,7 тыс. и 345,4 тыс. сделок соответственно. Эта статистика описывает в основном операции на рынке вторичного жилья.
Снижается спрос и на новостройки. С января по июнь 2016 года число договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) в Подмосковье снизилось на 4%, до 41,3 тыс.
В Москве, напротив, сделки как с новой, так и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще. Общий объем сделок с переходом прав собственности на жилье вырос на 10,8%, до 62,7 тыс.
На популярность Москвы повлияло то, что за последние полтора года московские застройщики вывели на рынок рекордный объем новых проектов, которые по цене способны конкурировать с Подмосковьем, объясняет руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Сыграли свою роль и скидки. «Примерно в 30% проектов при 100%-ной оплате можно получить скидку 5-10%», — отмечает Калюжнова.
Средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы (в районе от ТТК до МКАД), по данным ИРН, составляет сегодня 172,3 тыс. руб. В Подмосковье по итогам июня она составила 85,4 тыс. руб. за 1 кв. м, говорится в исследовании компании «Миэль-Новостройки». Но при взгляде на конкретные предложения выгода покупки квартиры в Москве становится более наглядной. Так, например, в середине июня компания «Желдорипотека» вывела на рынок новый жилой комплекс «Атмосфера» в районе Люблино Юго-Восточного административного округа. На этапе подготовки площадки к строительным работам стоимость одно- и трехкомнатных квартир площадью 34,9-76,9 кв. м составляет 4,1-11,1 млн руб., или 115-145 тыс. руб. за 1 кв. м.
За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», расположенном в Подмосковье в 13 км от МКАД, придется заплатить в среднем 124 тыс. руб., а цена квартир, согласно сайту застройщика, оценивается от 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно).
Даже наиболее доходные вложения на рынке долгосрочной аренды существенно уступают по доходности традиционным банковским депозитам. По данным Центрального банка, базовый уровень доходности по рублевым депозитам сроком более одного года в июле составляет 10,7% годовых.
Когда просматриваешь газеты бесплатных объявлений или сайты по недвижимости, бросается в глаза следующее. Почему-то никогда не могут встретиться двое, один из которых хочет снять 3 комнатную квартиру, и другой, пытающийся сдать именно то, что описывает первый. Какие законы природы здесь работают?
На самом деле, устраивающее обе стороны «сотрудничество» вполне достижимо, если дать объявление, например, о том, что « » с подробным описанием желаемого или, наоборот, не желаемого. Разместив подобное объявление, не сидеть нетерпеливо в ожидании звонка, а заняться делом: посвятить время поиску среди предложений противоположной стороны. Наверняка, отыщется что-нибудь более-менее подходящее. Да и время ожидания сократится!
Следует учесть, что пытаясь снять 1 комнатную квартиру, потенциальный арендатор не отказался бы и от двухкомнатной, но ограничивает свой выбор из соображений стоимости. Иногда эти сомнения обоснованы, иногда — нет. Случается, что двушку можно снять дешевле однушки (зависеть это может как от состояния жилья, так и его местоположения). В крайнем случае, вторую комнату можно просто запереть, если уж она действительно лишняя.
Снять квартиру в Москве? Всегда ли цены кусаются?
Предостережение, вынесенное в заголовок заметки, справедливо, но не всегда. При хорошо организованном поиске вполне реально снять малогабаритную квартиру в Москве за сравнительно небольшие деньги. Для этого нужно так составить свое объявление, чтобы владельцу жилья захотелось сдать свою квартиру именно вам. Сбить цену, уже озвученную арендодателем, весьма проблематично, но на небольшие уступки он, скорее всего, пойдет. И нужно быть готовым к тому, что поиск недорогой, но приличной квартиры может затянуться на несколько месяцев.
Если же необходимо снять срочно квартиру в Москве, следует определиться с приоритетами. Что важнее: стоимость аренды, близость к метро, размеры площади или еще какой-либо фактор?
Также можно ускорить процесс аренды жилья, обратившись за помощью в солидное агентство недвижимости, имеющее, как правило, свою базу владельцев квартир и комнат, готовых сдать их. Правда, эта услуга платная.
Если вы все же самостоятельно желаете поискать подходящий для себя квартирный вариант, то обратите свое внимание на нашу , где в режиме онлайн вас всегда ждут самые свежие объявления от хозяев квартир на любой ветке метро и ближнего Подмосковья.
Аренда жилья в Москве- самый непонятный вид бизнеса изо всех московских способов зарабатывания денег. Для того, чтобы “отбить” деньги, вложенные в квартиру, купленную для аренды в Москве, потребуется минимум двадцать лет. И все же этот рынок существует и в нем крутятся гигантские деньги. Рассмотрим ситуацию поподробнее. Объявление.
Главное здесь- краткость. В объявлении нужно сразу определить:
- Местоположение
- Желательную удалённость от метро
- Количество комнат
- Род занятий (или место учебы)
- Национальность
- Сколько человек будет жить
Однако не стоит и врать- если у вас есть ребенок или с вами будет жить кошка или собака, обман все равно вскроется. Об , посмотрите здесь.
Об посмотрите здесь.
Национальная особенность.
Принимая во внимание, что по признанию министра МВД России Колокольцева около 70% преступлений в Москве совершается приезжими, особенно жителями Кавказа, большинство московских арендодателей стремятся сдавать квартиру именно русским. Поэтому в объявлении нужно писать именно русский, даже если вы украинец или белорус. Об , посмотрите здесь.
О том, смотрите здесь.
Первая встреча с хозяевами или их доверенными лицами.
Главная проблема арендодателей- не иметь никаких проблем. Поэтому на первой встрече, если вас все устраивает, нужно именно показать свою беспроблемность. Здесь нужно уверить хозяев, что вы аккуратный, чистоплотный и обязательный человек. Гигантским плюсом (если вы человек молодой) будет присутствие родителей. К примеру- родители приехали устраивать ребенка в институт.
Юридические формальности.
Хозяева не обидятся дотошности, а жулики сразу проявятся, если вы попросите предъявить документы на квартиру или доверенность от хозяев на сдачу в аренду. Внимательно прочитайте , особенно такие пункты, как:
- Порядок и сумма оплаты
- Порядок продления договора, прекращение договорных отношений и выселение
- Порядок и время появления хозяев в квартире
- Оплата коммуналки- снятие показаний счетчиков, получение и оплата квитанций и т.п.
- Выемка почтовой корреспонденции
- особые условия при затоплении, противоправных действиях третьих лиц и т.п
Внимательно прочитайте опись имущества и проверьте работоспособность техники. К примеру включите стиральную машину, телевизор и прочую технику.
Откройте и закройте двери и окна, включите воду и свет, смойте унитаз. Малейшие недостатки должны быть указаны в акте приема имущества.
Проживание и проверка
Обычно хозяева появляются в квартире раз в месяц с тем, чтобы получить оплату и проверить квартиру. И хотя день проверки определен, о времени договариваются отдельно. К этому времени в квартире желательно навести порядок, который был при вселении.
Психология арендодателей.
Исходя из того, что сдача квартир в аренду в Москве- крайне невыгодный вид бизнеса, арендодатели практически лишены поля для маневра. Многие арендодатели слишком подробно перечисляют характеристики сдаваемой квартиры. Зачастую это отпугивает потенциальных арендаторов.
Опытные арендодатели указывают в объявлении такие факторы:
- Место дома- с указанием улицы и номера дома
- Удаленность от метро и других видов транспорта
- Число комнат
- Площадь
- Наличие балкона или лоджии
- Состояние квартиры
- Наличие телефона, интернета и кабельного телевидения
- Данные по мебели и технике
- Максимальное количество квартирантов
Если объявление составлено правильно, квартира уходит в течение суток. Как же быть риэлторам? Они предлагают самые крутые варианты (фантомы), а затем позвонившим предлагают, все, что реально есть в наличии.
Многие арендодатели зачастую доверяют работу по поиску арендаторов, вселению- выселению и прочим бумажным делам специализированным конторам. Оплатой в этом случае служит один месяц аренды в год.
Обязательным условием служит еще и страхование квартиры. Еще одним минусом будет факт легализации аренды перед налоговыми органами- то есть придется заплатить еще и налоги.
Плюсом является абсолютно бесхлопотное существование. Фирма посредник примет на себя все обязанности арендодателя- начиная от подбора клиентов и до решения спорных вопросов- в случае затопления квартиры, не оплатой по счетам, поломкой техники и мебели и всем юридическим кругом вопросов.
Правила рынка аренды в Москве и Подмосковье изменяются в зависимости от многих факторов. К примеру, в сентябре рынок аренды- это рынок арендодателей, а в июне- рынок арендаторов.
На этом рынке полно криминала, непорядочности и прочих темных сторон. При любых условиях старайтесь придерживаться закона и здравого смысла.
Каждый будущий арендатор квартиры в Москве ищет себе жилье по своим критериям. Для многих главный критерий – цена. Среди остальных факторов первостепенные роли играют экология , социальное окружение, инфраструктура и близость к месту работы. Много есть и субъективных параметров, принимающихся во внимание снимающими.
Но все-таки определяющим фактором в решении снимать или не снимать конкретную квартиру является цена. Недорогое жилье обычно находится в новых районах Москвы. Из старых районов невысокими ценами отличаются Марьино, Братиславская, Новокосино, Переделкино, Куркино, Солнцево, Капотня, Бирюлево, Южное Бутово.
Другая категория арендаторов, в большинстве своем состоящая из людей семейных, ориентируется на инфраструктуру района, наличие торговых точек и магазинов, аптек, школ, детских учреждений, обращают внимание на рекреационные зоны, тип и возраст дома. Для них лучшими районами становятся все другие, расположенные в Юго-Западном, Западном и Северо-Западном автономных округах. Помимо того, аренда жилья в этих местах отличаются хорошим соотношением цены и качества.
Самое дорогое в Москве жилье арендуется в районе Остоженки, Чистых прудов, Арбата, Замоскворечья и Тверского района. Почти все сдающиеся квартиры имеют элитарную отделку и бытовую технику преимум-класса. Немного более дешевые квартиры, относящиеся к центру Москвы, можно арендовать в районе метро «Бауманская» и «Сухаревская». Они сохранили дух старой Москвы и имеют отлично развитую инфраструктуру.
Выбирая место, где снять квартиру , всегда учитывайте, что качество района – весьма условное понятие. Для всех критерии оценки свои. А время не стоит на месте, и через год-другой одни районы станут лучше, другие – хуже. Пример: строительство четвертого транспортного кольца может улучшить одни параметры прилегающих к нему районов и существенно ухудшить другие, в частности экологические.
Выбор дома, в котором лучше приобрести квартиру, во многом зависит от той суммы, на которую вы рассчитываете. Кроме таких факторов, как приближенность к центру, наличие евроремонта и площади квартиры, на ее стоимость повлияет и то, из какого материала возведен дом.
Самый бюджетный вариант – панельные дома
Панельные дома строят как детский конструктор, собирая их из готовых кубиков – панельных блоков. Эти типовые блоки изготавливают на домостроительных комбинатах, а затем доставляют к месту возведения жилого дома и собирают его буквально за несколько недель. Поскольку используются недорогие строительные материалы и технологии, квартиры в таких домах самые дешевые.Однако они не очень комфортны – герметично заделать швы между панелями и блоками почти не представляется возможным, бетонные стены почти «не дышат», обладают низкими тепло- и звукоизоляционными характеристиками. В такой квартире летом будет жарко, а зимой – холодно, вы будете слышать, как соседский ребенок из квартиры над вами прыгает по полу и как в смежной квартире ругается семейная пара.
В настоящее время в панельных домах хозяева квартир делают внешнюю герметизацию швов и утепляют стены, существенно повышая комфортность проживания.
Квартиры средней ценовой категории в монолитном доме
Технология строительства таких домов позволяет быстро возводить монолитный бетонный каркас и несущие стены, а затем для возведения внешних стен и утепления использовать традиционную кирпичную кладку. Такие дома лишены многих недостатков, присущих панельным. Они более теплые, квартиры в них звукоизолированы друг от друга, и, кроме того, вы можете купить квартиру в строящемся доме и заказать ее планировку по своему собственному индивидуальному проекту. Остается спорным вопрос о том, насколько прочны и долговечны подобные дома, поскольку эта технология на Западе используется только для возведения зданий в странах с теплым климатом.Элитные дома из кирпича
Традиционная технология возведения жилых строений из кирпича на сегодняшний день остается самой дорогостоящей и трудоемкой. Быстро такие дома не возводятся, и строительство может продолжаться год и даже больше. Но кирпич – самый экологичный материал, обладающий хорошими изоляционными свойствами, а также способностью «дышать». В летний зной кирпичные стены обеспечат вам в квартире прохладу, а зимой сберегут тепло и сохранят уют.Пожар в кирпичном доме может стать причиной того, что впоследствии кладка станет хрупкой и начнет крошиться.
К недостатку кирпичных зданий, которого лишены панельные и монолитные дома, можно отнести усадку. В течение еще пары лет после окончания строительства стены будут немного проседать и деформироваться. Поэтому, если покупать квартиру в таком доме, окончательную отделку ее нужно будет отложить до окончания процесса усадки.