Вернуть аванс за квартиру то же не просто

Типичные ошибки покупателей квартир при внесении аванса

Статья будет полезна для любого договора, где присутствует аванс, покупка недвижимости — это частный случай

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

Внесение аванса при покупке квартиры — повсеместная практика. Внести аванс за квартиру не сложно, в этом уверены большинство покупателей квартир и иной недвижимости. По нашей практике, часть сделок купли-продажи квартир заканчиваются на этапе внесения аванса. Но это потому, что мы знаем кому, сколько, зачем и как вносить аванс. Так же, нам известно:

Возврат аванса — существенно сложнее. Не редко, затрудняются вернуть аванс даже крупные агентства недвижимости.

А вернуть аванс из крупного агентства недвижимости — это искусство!

Развивающаяся семимильными шагами отрасль информационных технологий сделала доступными широким массам населения России базы данных о продаже недвижимости.

Вооруженные интернет-знаниями и интернет-опытом многочисленные покупатели квартир не опасаются самостоятельно проводить сложные сделки, на пример, по обмену квартир, включающие несколько отдельных сделок купли-продажи. А что касается аренды жилья — случаев жульничества там море!

Регулярно самодеятельные покупатели квартир и арендаторы становятся легкой добычей не чистых на руку продавцов и арендодателей квартир. Нет, деньги или квартиры теряют не многие, но потеря аванса или залога при выборе квартиры – повсеместная практика.

Давайте разбираться, как вернуть аванс.

Покупка квартиры, покупка машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс. Наконец, квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.

Надо покупать.

Вот тут начинаются варианты.

АВАНС или ЗАДАТОК?

В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда продается одна квартира и покупается другая. В этом случае, продавец берет аванс и сам вносит аванс за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца. Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.

Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший аванс может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить принятый аванс за свою квартиру.

По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием». В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи. Необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период проходит проверки альтернативных квартир. На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.

Такую остановку продаж квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.

Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали: все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.

Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.

Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.

Большинство покупателей считают уплаченные деньги авансом, Большинство продавцов – задатком.

В описанной выше ситуации альтернативной сделки следует заключать авансовое соглашение, и рискованно соглашение о задатке (альтернативные сделки регулярно разваливаются на этапе подготовки).

Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?

В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.

В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.

Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.

Как отличить договор задатка?

Любой договор – права и обязанности его сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца, для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.

Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.

Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе. Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.

Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир. Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет защитить деньги покупателя и заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.

Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой: «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».

Внимание: С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом». И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец его вернет.

Ошибаетесь, господа покупатели! Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.

Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.

Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.

Авансовый договор на покупку квартир, или как их иногда называют авансовое соглашение или соглашение об авансе.

Господа покупатели и продавцы, авансовый договор, как вид или особая форма договора не существует!

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение — это слэнговое выражение риелторов, под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить . В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

По составу сторон Авансовый договор может быть между продавцом и покупателем, между агентством недвижимости и покупателем.

По юридической конструкции, это могут быть предварительный договор купли-продажи, или расписка, или иная форма.

Основной признак авансового договора – содержащиеся в его тексте условие об уплате покупателем сумме, в качестве аванса, в счет уплаты цены покупаемой квартиры до заключения основного договора купли-продажи. Аванс носит только функцию оплаты и доказательства намерения. Задаток – дополнительно еще и обеспечение.

Именно это отличие от задатка, позволяет покупателю (плательщику аванса) в случае не исполнения обязательства продавцом, или на условиях авансового договора требовать возврата суммы аванса.

Вернуть уплаченную сумму по авансовому договору возможно если вы правильно составили этот договор, правильно договор исполняете, соблюдаете правила по возврату аванса. При внесении аванса не торопитесь, изучите предложенный вам договор, внесите в него исправления и дополнения.

В случае отказа продавца вернуть аванс покупатель вправе требовать возврата в судебном порядке обратившись с иском в суд.

Типичные ошибки покупателей при внесении аванса

Покупатели совершают четыре группы ошибок:

• Неправильно заключают договор об авансе
• Неправильно исполняют договор
• Неправильно действуют при возврате
• Неправильно действуют при отказе продавца вернуть аванс

Как правильно заключить договор об авансе за квартиру:

Правильно договор может быть заключен только с полномочным лицом – собственником квартиры, или лицом, действующим на основании доверенности.

Платеж по авансовому договору именовать только «аванс».

В договоре не должно быть упоминаний, ни о каких обеспечениях обязательств этим платежом.

Для покупателя удобно (и обязательно) указать срок на который уплачивается аванс.

По окончании этого срока покупатель или возвращает аванс покупателю, или заключается договор купли-продажи квартиры и аванс зачитывается в счет цены квартиры.

Как правильно исполнить договор об авансе за квартиру:

Основное правило покупателя – уплата аванса должна быть оформлена в письменной форме отдельным документом. Как? Например, распиской продавца квартиры.

Типичная ошибка – заключают договор об авансе, далее, передают наличные. Все!

Расписки или иные подтверждающие документы – отсутствуют.

Если аванс вносите агентству : Вам обязаны предоставить доверенность на лицо принимающее аванс о праве принять эти денежные средства. Денежные средства вносятся в кассу, вам предоставляют приходный кассовый ордер + Контрольно-кассовый чек.

Необходимо при получении сверить реквизиты получающего аванс юридического лица и сведения, указанные в договоре об авансе.

Если в договоре покупатель несет еще иные обязанности, покупатель должен их исполнять буквально, как это предусмотрено договором.

В случае отказа от покупки квартиры, при наличии правильного письменного договора об авансе, сумму аванса возвращают.

Как правильно действовать при возврате аванса за квартиру:

Если по устному требованию аванс не возвращают, не тратьте время и письменно уведомляйте продавца о своем отказе от покупки квартиры и требовании возвратить сумму аванса. Целесообразно мотивировать требования ссылкой на пункты договора.

Требование направляются телеграммой с уведомлением о вручении.

В случае отказа или молчания продавца квартиры, покупатель вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченного аванса кроме того, уплаты процентов на сумму удерживаемого аванса. Если в договоре об авансе вы не установили размер процентов, или сумму неустойки на случай удержания аванса продавцом, суд рассчитает проценты по ставке банковского процента.

Как вернуть задаток?

Если за квартиру внесен задаток, ситуация не такая безвыходная, как может показаться. Задаток, по своей юридической конструкции, предполагает возможность его возврата. Обеспечительная функция задатка, то есть не возврат, возможна только при наличии вины лица, которое уплатило задаток. По этому, даже при заключении соглашения о задатке отказываясь от квартиры необходимо найти фактические основания (недостатки, юридические пороки) квартиры, которые препятствуют покупке. В этом случае вина покупателя в отказе от покупке отсутствует, и задаток подлежит возврату.

Перспективы судебного спора

До суда споры об авансах доходят в случаях отказа продавцов квартир вернуть аванс. Доводы продавцов в суде сводятся к одному – авансовое соглашение это задаток. Покупатель отказался покупать квартиру, задаток не возвращается.

И здесь в полный рост встает вопрос доказывания: а какой договор заключен: об авансе или о задатке.

В пользу покупателя – плательщика будет свидетельствовать правильно заключенный и исполненный договор. На стороне продавца – обязанность доказать суду, что имеет место задаток.

Многочисленная судебная практика по этому вопросу не однозначная. Суды больше поддерживают позицию покупателей. Как выясняется, совсем не просто доказать, что внесенная плата это задаток, даже если соблюдена установленная статьей 380 Гражданского кодекса РФ письменная форма. Более того, существуют судебные решения в пользу покупателей, когда внесение аванса не подтверждалось распиской продавца.

Продавцу квартиры следует помнить, что бремя доказывания наличия задатка лежит именно на нем в соответствии со статьей 380 кодекса. Пока не доказано обратное, переданные деньги считаются авансом, что делает существенно более сильной позицию покупателя.

В правовых взаимоотношениях часто возникают спорные вопросы, связанные с ненадлежащим исполнением требований одной из сторон какого-либо договора. Например, возврат денежной суммы поступившей на счет поставщика услуг в качестве аванса.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

При этом могут возникнуть достаточно сложные споры между сторонами. Как следствие участникам сделки необходимо знать правовые аспекты этого вопроса.

Поэтому попытаемся разобраться, какие бывают случаи возврата аванса, в какие сроки он зачисляется на счет плательщику и как отражается в бухгалтерском учете.

Необходимые сведения

На основании составленного договора часто одна сторона делает часть оплаты за какой-либо товар или услугу. Такая оплата может иметь определения задатка, предоплаты или аванса.

Претензию о возврате аванса плательщик может подать в таких случаях:

1. Товар или услуга еще не были представлены в завершенном виде плательщику.
2. Выполнена только часть взятых обязательств по договору.

Первый случай позволяет плательщику предъявлять требования о выплате аванса в полном размере.

Второй вариант предполагает возврат определенной доли аванса, которая рассчитывается за вычетом произведенных стороной (исполнителем) конкретных работ или услуг.

Также если сумма задатка будет меньше суммы оценки выполненных работ, то разницу заказчик обязан возместить исполнителю.

Аванс вносится заказчиком как предоплата за будущие услуги исполнителем. Он не обязывает заключать договор, он может быть возвращен в любой период действия соглашения. Гражданский Кодекс не имеет четкого определения понятия аванса.

В более раннем законодательстве этот термин определялся как частичная предварительная оплата. Так получается, что покрытие частичных расходов на выполнение работ называется авансом.

Он не может быть уплачен как 100% оплата по договору или иному соглашению. Рассмотрим пример, когда необходимо вернуть только часть суммы аванса.

Что это такое

Аванс – это денежное выражение размера оплаты, которое производится в счет будущих расчетов по заключенному договору, обязательства которого еще не выполнены, но их предстоит осуществить.

Договор о выплате аванса заключается в письменном виде и скрепляется подписями обеих сторон.

Сторона, получившая средства в счет будущих расходов, при невыполнении условий договора, обязуется вернуть сумму на счет плательщику.

Какие могут быть основания

Основаниями для возврата суммы уплаченного аванса могут быть такие:

• неисполнение своих обязательств стороной взявшей аванс;
• некачественное выполнение работ исполнителем;
• несвоевременное начало исполнителем работ или услуг;
• исполнитель выполняет договорные обязательства медленно, что делает невозможным завершить процесс к оговоренному договором сроку.

Заказчик может в любой период до завершения работ исполнителем прекратить договорные отношения и отказаться от его услуг в одностороннем порядке.

Однако в этом случае заказчику будет возвращен аванс с учетом расчета выполненных работ.

Действующие нормативы

Базовым нормативным документом, определяющим правовые взаимоотношения между исполнителем и заказчиком, является Гражданский Кодекс.

Также обязательным условием является уточнение размера задатка, который выражается исключительно в денежном эквиваленте. Не допускается внесение задатка в форме ценных бумаг или векселей.

Если рассматривать понятие аванса, то здесь вопрос обстоит немного сложнее. На законодательном уровне его понятие не раскрыто, поэтому аванс часто путают с задатком и используют в качестве синонима.

Однако это ошибочное мнение, так как аванс, предоплата и отсрочка являются разными понятиями ().

Что касается спорных вопросов о том, возможно ли применение законодательных норм касающихся аванса к задатку и наоборот, то здесь нужно руководствоваться положениями Гражданского законодательства.

Например, возможность возврата аванса четко определяется . Поэтому можно утверждать, что ненадлежащее исполнение обязанностей со стороны исполнителя влечет за собой возврат денежной суммы на счет плательщика.

Порядок осуществления возврата аванса

Порядок возвращения аванса должен иметь законодательное обоснование. Поэтому заказчику необходимо оформить письменную .

Если возврат имеет веские основания и подтверждается условиями договора, то он должен быть возвращен в установленные соглашением сроки на счет заказчика.

После чего эту операцию следует правильно отразить в бухгалтерском учете. О том, как делаются бухгалтерские проводки, будет сказано ниже.

При расторжении договора

Договорные отношения могут быть расторгнуты по обоюдному согласию обеих сторон или по требованию одной стороны, но, при наличии судебного акта ().

Если договор расторгается в одностороннем порядке, то заявитель обязан представить суду соответствующие доказательства.

Заинтересованное лицо должно:

• обосновать наличие существенных нарушений по договору со стороны контрагента;
• сослаться на правовые нормы.

Выявление нарушений условий договора одной из сторон сделки считаются существенным, если они влекут за собой значительный ущерб для другого участника.

В этом случае по решению суда договор расторгается в одностороннем порядке. Часто возникает проблема с возвратом аванса, который был уплачен до начала работ.

Если ситуация сложилась так, что исполнитель еще не приступал к выполнению обязательств, то аванс возвращается плательщику в полном размере.

Расторжение договора по вине исполнителя влечет за собой возврат не только аванса в полном размере, но и уплату неустойки за нарушение условий соглашения.

Отказ от возврата авансовых средств рассматривается судом на основании предъявленных претензий к нарушителю. Претензия должна содержать:

Однако случается, что участник договора не выполнил своих обязательств и договорные отношения были расторгнуты.

Как следствие заказчику возвращаются ранее уплаченные деньги. При этом в отчетах исполнителя они были отражены как доходы компании.

Налоговые органы запрещают возврат аванса причислять к затратам фирмы, так как не включает в затраты возвращенные суммы аванса.

То есть получается, что в УСН доходы минус расходы налогоплательщики отражают сумму, облагаемую налогом, которая будет больше на сумму аванса.

Документ оформляется следующим образом:

Налоговым Кодексом установлена фиксированная месячная сумма в размере 1200 руб., которая подлежит уплате на время действия патента ().

На эту сумму работодатель при наличии заявления уменьшает начисленную сумму налогов. При этом сумма налога может уменьшаться на размер авансовых платежей, но для этого необходимо получить разрешение от налоговых органов.

Правда, здесь есть одна оговорка. Если размер авансового платежа будет превышать сумму начисленного налога работодателем, то разница не будет являться излишне начисленным налогом и возврату не подлежит.

Что не возвращается аванс или задаток?

Как было описано ранее между авансом и задатком имеется существенная разница. Выражается она в том, что в отличие от уплаченного аванса, задаток считается обеспечением гарантии договорных отношений ().

То есть если инициатором расторжения договора будет выступать заказчик, тогда сумма задатка остается у поставщика товаров или услуг (второй стороны договора).

Если инициатором расторжения договорных отношений выступает продавец, то он обязан будет возвратить сумму задатка заказчику в двойном размере.

Кроме того, при заключении договора стороны должны указать, что передаваемая сумма денег является задатком.

Принцип действия банковской гарантии

Заказчик, при перечислении аванса поставщику, может застраховать себя и свои деньги путем обращения в банк для оформления авансовой гарантии (APG).

Этот документ служит покрытием возможных рисков на случай невыполнения поставщиком своих обязанностей.

Документ оформляется на срок, в течение которого действуют договорные отношения, т. е. до полного их окончания. Дополнительно гарантия действует еще один месяц для возможности выявления брака.

Как следствие гарант выполняет следующие функции:

• контролирует поступление и заполнение поступающих к заказчику документов;
• производит мониторинг контракта;
• помогает уменьшить размер страховых сумм аванса на установленные величины.

Законную силу банковская гарантия набирает со дня оформления .

Возврат третьим лицам

Возврат аванса третьим лицам возможен только в том случае, если договор содержит условие о возможности передачи денег третьему лицу. При этом документ должен отображать юридические данные получателя.

Но, тогда возникает вопрос о том, как быть с уплатой НДС? По закону к вычету относятся все суммы , которые подлежат уплате в бюджет.

Это также касается возврата авансовых средств заказчику (). Конечно, закон прямо не говорит о том, что правовые нормы распространяются на третьих лиц.

Однако можно смело утверждать, что вычет НДС при возврате денег третьему лицу производится на тех же основаниях.

Как операцию отразить в 1С

Трудности при заполнении декларации возникают в том случае, если поступление авансовых средств и их возврат были произведены в разных отчетных периодах. Сумма возвращенных средств отражается в графе доходов с минусом.

Особенность заполнения отчетной формы налогоплательщиками, которые избрали УСН, заключается в том, что в отчетном периоде, когда не было доходов, минусовый показатель применять нельзя.

Таким образом, отстаивать свои права на уменьшение суммы налогообложения заинтересованному лицу придется через суд.

Разбирательства в судебном порядке

Обстоятельства, связанные с возвратом аванса иногда приводят к возникновению конфликта между сторонами соглашения. Естественно, каждый участник сделки старается отстаивать свои права.

Если заказчик претендует на возмещение потраченной суммы, то исполнитель, который предпринимал все необходимые действия, направленные на исполнение условий договора отказывается от предъявленных требований.

Ознакомившись с некоторыми нюансами и проблемами, возникающими при возврате аванса, можно отметить, что это достаточно сложный процесс, который требует тщательного анализа положений Гражданского и Налогового Кодекса РФ.

Часто стороны конфликта прибегают к помощи юристов, уже по факту возникновения конфликта.

Однако чтобы избежать возможных недоразумений, желательно изначально позаботиться о правильном составлении договора, в котором будут детально описаны права и обязанности сторон, а также порядок возврата авансовых средств.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Покупка некоторых товаров требует осознанного, хорошо взвешенного решения. При этом покупатель может и передумать, решив что товар не нужен, не стоит своих денег или просто не выполняет необходимых функций. И, как правило, отказ от покупки никаких трудностей не вызывает.

Но что делать, если первые шаги уже сделаны и внесена предоплата? Можно ли вернуть её законным путем если покупатель сам решил, что ему не хочется приобретать ту или иную вещь? Об этом мы и расскажем в нашей статье.

Возможно ли вернуть деньги?

Помощь Госслужб при возврате денег

Далеко не всегда продавец или предоставляющие услуги организация, предоставляющая услуги, согласны пойти на законные требования по возврату предоплаты. В этом случае у гражданина есть несколько способов защитить свои интересы с помощью государственных служб. Помочь человеку могут и Суд.

– лучший способ восстановить свои права потребителя. Именно эта организация регулирует правила и нормы оказания услуг, а так же следит за тем, чтобы эти самые правила соблюдались. И именно там вашу жалобу рассмотрят максимально быстро и подробно. Обращение составляется достаточно просто – нем всего три части:

• Заголовок. Содержит реквизиты отделения, информацию по заявителю и тому, на кого жалоба подается;
• Информационная часть. В ней прописываются обстоятельства покупки, отказа от сделки, общую информацию о ходе конфликта. Так же в ней отмечаются основные требования;
• Заключительная часть. Содержит дополнительные данные по делу, перечень документов, подпись заявителя, дату подачи заявления.

Если вы обратитесь в Роспотребнадзор с подобным заявлением, то он обязан будет провести проверку (на которую уходит около месяца) и вынести решение, о котором вам отдельно сообщат в письме. Если оно будет в вашу сторону, то продавца принудят вернуть предоплату.

Более сложный способ вернуть деньги – . Исковое заявление о начале разбирательства по делу о возврате предоплаты ничем не отличается от . После его подачи его должны рассмотреть в течение недели и, если все в порядке, инициировать разбирательство. Если у вас сложилась какая – то нестандартная ситуация (например, спор об условиях договора), то вам стоит заручиться поддержкой юриста. Если вы просто столкнулись с недобросовестным продавцом или же у вас уже есть утвердительное решение Роспотребнадзора то выиграть дело вам не составит труда.

Образцы документов

Покупатель имеет полное право получить денежные средства назад, отданные в качестве аванса, если сделка купли-продажи по каким-то причинам не состоялась. Но как поступить, если продавец отказывается возвращать аванс? Существуют ли законные способы это сделать?
При совершении сделок договор аванса заключается довольно часто. Статистика показывает, что такой документ подписывается примерно в 15% сделок. Продавцы считают, что таким образом вторая сторона подтверждает, что точно купит жилье и не откажется в самый последний момент.

Соглашение об авансе.

Обычно бывает так, что продавец вынужден вернуть аванс покупателю при отмене сделки. Помимо этого, покупатель имеет право потребовать выплатить проценты за то время, что деньги находились у продавца.
Не понимая некоторых юридических тонкостей, продавец считает, что в случае отмены сделки аванс останется у него. То есть, согласно договору, продавец получает некоторую компенсацию за потерянное время и за то, что отказал другим покупателям, если такие были. Это подтверждает текст договора. Мало того, сумма увеличивается вдвое (опять же, согласно договору).
А в жизни часто бывает наоборот. Продавец вынужден будет вернуть аванс, да еще может потерять свои сбережения. Покупатель вправе потребовать от него компенсировать некоторой суммой то, что продавец в течение какого-то времени пользовался авансом (по сути - деньгами покупателя). Эта сумма рассчитывается на основании вполне определенного показателя - ставки ЦБ. А это - примерно 9% годовых.

Аванс или задаток?

Многие продавцы думают, что аванс и задаток - одно и то же. Нет, не одно. Авансовый платеж не обеспечивает сделку. Взяв денежные средства и заключив авансовый договор, продавец не имеет законных прав оставлять у себя деньги, если сделка не дошла до логического завершения. Выплата в виде аванса - это часть денег, полученных продавцом в счет уплаты суммы за будущую покупку. Пока нет настоящего соглашения о покупке-продаже авансовый договор не предусматривает обязательств покупателя. Продавец должен четко понимать, что аванс - это не гарантия покупки, покупатель не обязан завершать сделку. Это только часть денег, выплаченных покупателем продавцу, пока не заключен основной договор.
При несостоявшейся сделке продавцу предстоит вернуть авансовую сумму покупателю. И не важно, почему сделка провалилась. Даже если покупатель виновен в ее срыве, продавец не должен удерживать аванс, как бы этого не хотелось. Если он все же отказывается, то покупатель имеет право подать исковое заявление в соответствующую инстанцию. Потребовав возврата денег, он также может потребовать и выплаты процентов за пользование чужими финансами за все время, пока деньги находились у продавца. Основанием для подачи заявления служит статья номер 395 ГК РФ. Проценты рассчитываться будут в соответствии со ставкой Банка России.

Как поступает суд в этом случае?

На судебном заседании продавец стоит на том, что аванс является задатком. Российское законодательство регулирует этот процесс. Так, статья ГК РФ 380 определяет понятие задатка. Согласно данной статье, под задатком понимается гарантия того, что сделка состоится, то есть, покупатель обязан исполнить данные обязательства. А сумма в этом случае является частью средств, причитающихся к выплате по договору. И следующая статья говорит, что если виновником несостоявшейся сделки является сторона, уплатившая задаток, то сумма остается у второй, пострадавшей, стороны. А продавец в данном случае - сторона пострадавшая.
Такое положение дел выгодно продавцу. Но на практике суды работают по другим статьям - 421 и 422. И в соответствии с ними в договор аванса нельзя включать положения, используемые в договорах задатка. И одно из этих положений - срыв сделки, в котором покупатель виновен. Если они все же включены, то соглашение считается недействительным. Именно такое решение и вынесет суд.
Авансовый договор утрачивает свою роль, если стороны по каким-либо причинам не заключили настоящий договор, и недвижимость не стала собственностью покупателя. Покупатель имеет право получить назад собственные средства, а продавец не должен препятствовать этому. Иначе ему грозит судебное разбирательство по серьезной статье, карающей за обогащение за счет средств постороннего человека (статья 1102).
Продавец мог бы избежать столь плачевной ситуации, если вовремя озаботился и разобрался бы с тонкостями терминологии юриспруденции. Чаще всего они искренне думают, что аванс и задаток - одно и то же, и авансовое соглашение полностью заменяет соглашение о задатке. А бывает и так, что подобный договор воспринимается продавцом еще более значимым документом: как предварительным договором. Но незнание продавцом истинного значения терминов не разжалобит суд, который будет принимать решения на основании имеющихся документов. Суды работают в соответствии с законом.

Расписка заменит договор.

Соглашение об авансе и не нужно. Достаточно будет взять с продавца расписку о том, что он получил аванс за приобретаемую недвижимость. В ней должна быть отражена сумма, адрес дома, где покупается квартира, дата сделки и другие предусмотренные законом параметры. С этим документом покупатель без труда вернет свои деньги (при неблагоприятно сложившихся обстоятельствах), обратившись в судебные органы. А бывает и так, что судья вставал на сторону покупателя и без наличия расписки.

Рисковать не стоит.

В судебной практике нередко встречаются иски, по которым покупатель требует с продавца возвращения аванса. Это говорит о том, что население плохо разбирается в юридических тонкостях.
Задаток отличается от аванса существенно. У покупателя, благодаря ему, появляются обязательства. И если покупатель не обеспечит выполнение сделки, то потеряет сумму задатка. Поэтому покупателю не стоит спешить заключать договор задатка.
Дело в том, что в жизнь вторгаются различные факторы. Не всегда бывает так, как задумано. И даже если покупатель серьезно намерен купить квартиру, то могут возникнуть непреодолимые препятствия к этому. Сделка откладывается или вовсе отменяется. Покупатель теряет деньги, выданные в качестве задатка. Поэтому стоит сто раз подумать, взвесить все свои возможности, и только потом заключать договор задатка. Деньги потерять очень просто.

Чтобы было понятней разберем авансы, задатки и иные похожие платежи на примере квартиры. Дело в том, что подобные платежи зачастую случаются именно в этой сфере, поэтому будет легче понимать и оценивать всю ситуацию.

Как уже сказано, подобная практика, когда при покупке квартиры оставляют определенный аванс не легка. В той же недвижимости подобные ситуацию встречаются в каждом пятом случае. Дело в том, что некоторые продавцы полагают, что подобные платежи подтверждают намерения покупателя в том, что он собирается купить эту квартиру. Но при этом, стоит понимать, что аванс должен возвращаться в случае неисполнение сделки.

Так что, будет ли вообще какая-то компенсация?

Что мы имеем, когда отказываемся от совершения сделки? Логично, отменяется сделка, так еще и некоторые покупатели требует заплатить некоторую сумму за то, что вы некоторые время пользовались их деньгами. Казалось бы, вот это наглость, мало того, что сделка сорвалась, так еще и что-то требуют.

Чтобы заплатить аванс нужно заключить отдельный договор, где будет две стороны – покупатель и продавец. Продавец естественно полагает, что в случае, если имущество не удастся продать, то он сможет получить хотя бы аванс. Причем и договор об этом говорит, показывая, что продавец даже может получить и 2ух кратную сумму за оказания в подобной ситуации в случае, если сделка сорвалась по вине покупателя.

По факту, это пустая гарантия, которая имеет мало практического эффекта. Более того, стоит учитывать, что продавец может потерять еще и свои деньги, так как подкованные и просто наглые покупатели могут потребовать с вас дополнительные средства за то, что вы пользовались их деньгами. Такие проценты будут завесить от ставки в Центробанке.

Так еще стоит учитывать сами понятия. Учитывайте, что аванс и задаток – две разные вещи. Многие продавцы наивно полагают, что аванс имеет те же свойства, что и задаток. Это совершено не так, потому что, аванс не является каким-либо средством обеспечения сделки, в отличии от задатка. Если вы заключили договор, которые регулируют отношении в качестве аванса, то продавец не сможет оставить эти деньги в том случае, если основная сделка сорвалась. Если нет реального основного договора, при котором продается имущество, то продавец просто не имеет права требовать от покупателя выполнить свои обязательства и не может требовать его средств.

Аванс – это лишь какая-то часть денежных средств, которые переходят продавца до исполнения основной сделки, при этом зачастую такой аванс сразу входит в стоимость продаваемого имущества.

Если же такая сделка не была совершена, и не было тех финальных событий, которые должны произойти (в случае продажи квартиры - это государственная регистрация и передача денег), то продавец обязан вернуть деньги покупателю (хотя теперь он по идее уже и не покупатель). При этом продавцы бывает отказываются от такого последствия, в таком случае закономерно, что покупатели идут в суд для того, что вернуть свои средства и признать договор недействительным.

Теперь уже требования покупателя о возмещении процентов являются не такими уж наглыми не так ли? Ведь получается продавец удерживал эти деньги. Получается, что за срок, в котором были удержаны эти средства, должны быть выплачены какие-то проценты, установленные банком. Такие требования должны быть выдвинуты в суде.

Ну что же судебные тяжбы здесь тоже не легки для обоих сторон.

Что хочет покупатель?

Конечно же, вернуть свои средства. Что же хочет продавец? Оставить средства у себя и желательно еще и получить дополнительные средства.

Итак, продавец будет приводить различные доводы для признания аванса задатком. Как же расценивается задаток? Очень просто, это некая гарантия, которая гарантирует исполнения обязательств, которые должны вводиться в виде основного договора.

Гражданский кодекс Российского Федерации говорит нам о том, что если сделка по каким-либо причинам сорвалась по вине покупателя, то средства будут оставлены у продавца. Казалось бы, все очень хорошо складываться и есть хорошие шансы оставить деньги у себя.

Но не тут-то было, если вы все же договорились об авансе, то суд просто сошлется на тот факт, что в соответствии со статьями 421, 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и объяснят вам то, что добавление условий из задатка в аванс – недействительны, поэтому все-таки денежную сумму то придется вернуть.

1. Поэтому, все очень просто складывается (по крайне мере для покупателя), суд постепенно придет к том, что, если все же основной договор не был заключен, то договор, которые регулировал аванс уже недействителен. А недействительность приводит к тому, что денежная сумма должна вернуться к первоначальному владельцу. Основаниям для возращения это суммы покупателю будет служить статья 1102 гражданского кодека Российской Федерации, а если же продавец еще и сопротивляется данному факту, то ему можно приписать неосновательное обогащение за чужие средства.
2. Получается, что продавец по-глупому не выигрывает в данное ситуации, так как заранее не обдумали подход к нормативной базе по поводу задатков и авансов. При этом здесь нет какой-то вины продавца, он мог наивно полагать, что аванс – то же самое, что и задаток, но все же на ошибках учатся, в любом случае, то продавец особо ничего не потерял, кроме, конечно же, времени. Многие продавцы так же считают, что аванс являются предварительным договор при купле продажи. Стоит понимать, что закон есть закон и ваши внутренние предрассудки не всегда схожи с буквой закона.
3. Стоит обратить внимание на расписку. Если вноситься именно аванс, то такая предоплата не требует какого-либо договора. Хватит того, что продавец даст расписку, где укажет все необходимые данные, включая стоимость аванса, которые был уплачен, дату, а также контактные данные. Если у покупателя будет данная расписка, то он без каких-либо усилий сможет доказать тот факт, что эти деньги принадлежат ему, а значит должны быть возращены, если основная сделка не была совершена. Бывали и случаи, когда не было даже и расписки, и деньги были возращены покупателю (но далеко не всегда, поэтому такая перестраховка будет просто логичной, так как рисковать денежными суммами в отношении каких-то лиц особо не хочется).

Помните, что в этом деле можно обойтись без рисков, поэтому здесь это неуместно. Подобные иски, когда нужно вернуть аванс являются довольными частыми в судебном разбирательстве, поэтому, поверьте, судья уж точно не удивится подобному иску. Это еще и означает, что судья знает уже все ситуации, которые происходят в данном случае, поэтому он обратить внимание на вашу аргументацию произошедшей ситуации. Такое распространении таких исков показывает уровень правового развития у простых людей.

Но иное же дело обстоит с задатком

В отличие от аванса он уже налагает на покупателя вполне конкретные обязательства. Если покупатель откажется от совершения сделки, то внесенные деньги останутся в продавца. В таком случае риски уже переходят к покупателю, в таком случае многие юристы, да и обычные люди, разбирающиеся в данной системе, активно рекомендуют заключать договор тальком в том, случае, если вы уверены в своей покупке, и он не влечет каких-либо невыгодностей.

Да, ваши намерения могут быть 100% уверенными и с полной уверенностью можете сказать, что эта сделка будет вполне взвешенной и даже выгодной. Но в жизни может случиться, что угодно, поэтому сразу нужно расценить эту ситуацию. Бывает так, что покупатель реально хочет купить это имущество, но случаются какие-либо обстоятельства, которые не позволяют ему это сделать. Например, ему срочно понадобились деньги на более сильные нужды, либо банк не дал согласие на то, чтобы вы купили эту квартиру. Бывает и более сложные ситуации, когда покупка, либо откладывается, либо вовсе отменяется.

Исходя из этого стоит сделать вывод о том, чтобы вы как покупатель не вгоняли в себя в какие-то рамки. По идее вы никому ничем не обязаны, зачем тогда заключать какие-то дополнительные договоры о задатке. Да, понятно, что вам это имущество может очень сильно понравиться, но прежде, чем согласиться на задаток, следуем много раз обдумать это и даже в этом случае есть определенный риск.

По всем вопросам залога, задатка, аванса, предоплаты, если не знаете куда обратиться и что делать:
Звоните 8-800-777-32-63.
СПЕЦИАЛИСТЫ ПОСТАРАЮТСЯ ВАС ПОМОЧЬ.