Po przyjęciu ustawy o mieszkaniach będzie można się w nich zarejestrować – obiecał wiceminister budownictwa i mieszkalnictwa i usług komunalnych Federacji Rosyjskiej Nikita Stasishin. Zauważył również, że budowa mieszkań będzie regulowana przez tę samą ustawę 214-FZ, która ma zastosowanie do budownictwa mieszkaniowego na zasadach współwłasności.
Ministerstwo Budownictwa na początku października opublikowało projekt ustawy zrównującej mieszkania ze zwykłymi mieszkaniami. Dokument wprowadza koncepcję budynku wielofunkcyjnego, w którym mogą znajdować się zarówno lokale niemieszkalne, jak i mieszkalne – apartamenty.
Projekt ustawy definiuje mieszkanie jako „wydzielony konstrukcyjnie lokal w wielofunkcyjnym budynku, przeznaczony do zamieszkania obywateli i zaspokajania przez nich potrzeb domowych oraz innych potrzeb związanych z zamieszkiwaniem”.
Do mieszkań w budynkach wielofunkcyjnych będą miały zastosowanie te same normy Kodeksu mieszkaniowego, co do lokali mieszkalnych w budynkach wielomieszkaniowych.
Właściciele lokali niemieszkalnych w budynkach oddanych do użytkowania przed 1 stycznia 2019 r. będą mogli przenieść te lokale niemieszkalne na mieszkania do 31 grudnia 2021 r. Tryb i warunki takiego przekazania powinny określić władze regionalne. Ministerstwo Budownictwa wymaga jedynie zapewnienia „bezpieczeństwa stałego pobytu obywateli w takich lokalach i bezpiecznego funkcjonowania tych obiektów”.
Nowe prawo będzie miłym zaskoczeniem dla wielu właścicieli mieszkań. Dziś udział tego typu nieruchomości w moskiewskim rynku nowych budynków wynosi 20−25%. Tylko w ubiegłym roku do użytku oddano ok. 800 tys. mkw. mieszkań – dwukrotnie więcej niż rok wcześniej.
Nieruchomości tego typu są tańsze zarówno dla dewelopera, jak i kupującego od zwykłych mieszkań ze względu na obniżone wymagania regulacyjne – dotyczące nasłonecznienia, izolacji akustycznej i standardów sanitarnych. I w ogóle nie ma wymagań dotyczących infrastruktury społecznej dla mieszkań.
Koszt 1 mkw. m mieszkań okazuje się o 30-50% niższa niż w zwykłych mieszkaniach. W warunkach malejących dochodów jest to często czynnik decydujący dla kupujących.
Istnieje jednak szereg innych problemów związanych z mieszkaniami. W szczególności opłaty za media i podatki dla tego typu nieruchomości są obliczane według stawek o 15-20% wyższych niż w przypadku zwykłych mieszkań. Ale głównym problemem jest to, że właściciele mieszkań nie mogą uzyskać stałej rejestracji, a zatem być przywiązani do klinik, szkół, przedszkoli i innej infrastruktury społecznej.
Zdjęcie: Portal burmistrza i rządu Moskwy
Długa historia
Dyskusje na temat konieczności uznania mieszkań za mieszkania toczą się od kilku lat. Wszystkie jednak opierały się na niezgodności mieszkań ze standardami ustalonymi dla lokali mieszkalnych. Sytuacja zaczęła się zmieniać dopiero w tym roku.
W kwietniu premier Dmitrij Miedwiediew składając przed Dumą Państwową sprawozdanie z prac Gabinetu Ministrów wezwał do wzmożenia prac nad ustaleniem statusu mieszkań poprzez poprawę legislacji mieszkaniowej.
W czerwcu zastępca burmistrza Moskwy ds. Polityki Rozwoju Miast i Budownictwa Marat Khusnullin powiedział, że rząd Moskwy przygotowuje poprawki do przepisów, które zrównają status mieszkań i mieszkań.
We wrześniu Instytut Gospodarki Miejskiej przesłał do Ministerstwa Budownictwa i Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych Federacji Rosyjskiej propozycje zmiany Kodeksu mieszkaniowego w celu uznania mieszkań za jeden z rodzajów nieruchomości mieszkalnych. W rzeczywistości propozycje te stały się podstawą projektu ustawy opublikowanego przez Ministerstwo Budownictwa.
Główną zaletą tego dokumentu jest prawo właścicieli mieszkań do rejestracji i korzystania z infrastruktury społecznej w miejscu zamieszkania. Jednak pewne ograniczenia pozostaną.
Według źródeł władze zamierzają utrzymać podwyższone stawki podatku od nieruchomości i stawki za media dla mieszkań.
Ponadto nie wszystkie istniejące mieszkania otrzymają status lokalu mieszkalnego. Lokale położone w sąsiedztwie istniejących gałęzi przemysłu, zwłaszcza niebezpiecznych, zostaną pozbawione tej możliwości.
W każdym przypadku nabywca mieszkania musi liczyć się z ryzykiem, że jego sąsiedzi, jeśli sobie tego życzą, zajmą się działalnością komercyjną – na przykład otworzą szwalnię, gabinet dentystyczny czy restaurację, wynajmą swoje mieszkanie komukolwiek, czyli , sprawiają, że pobyt ich sąsiadów jest bardzo niekomfortowy.
Ze względu na takie ograniczenia i zagrożenia cena mieszkań nawet po wejściu w życie nowego prawa pozostanie niższa od ceny zwykłych mieszkań. Ale najprawdopodobniej nie o 50%, ale tylko o 10-20%.
Dla pośredników w obrocie nieruchomościami i deweloperów nowe prawo może stać się poważnym bólem głowy, ponieważ na moskiewski rynek nieruchomości mieszkalnych trafi duża ilość nowej podaży. We wrześniu Moskomstroyinvest oszacował, że z 800 tys. metrów kwadratowych mieszkań budowanych w stolicy prawie 30% to grunty przeznaczone pod hotele, a kolejne 20% to grunty przeznaczone pod budynki tymczasowego zamieszkania. Zatem spadek cen mieszkań kapitałowych będzie kontynuowany w przyspieszonym tempie, szczególnie w segmencie mieszkań budżetowych.
Intrygująca nazwa „apartamenty”, która niedawno wkroczyła na rosyjski rynek zakupu i sprzedaży elitarnych i niedrogich mieszkań, swoją nowością i ekskluzywnością przyciąga wielu zamożnych i średniej klasy nabywców. Do tej kategorii nieruchomości komercyjnych zaliczają się pokoje hotelowe, lokale w hotelach, pokoje w sanatoriach i domach wczasowych.
Często po zakończonej transakcji nowy właściciel nabytego lokalu mieszkalnego, a dokładniej niemieszkalnego (według oficjalnego statusu) staje przed nieprzyjemnym faktem, że będzie musiał bronić swojego zakupu jako głównego miejsca zamieszkania i rozwiązać kwestię rejestracji. Trzeba wiedzieć z wyprzedzeniem o wszystkich niuansach takich nieruchomości, a w przypadku zakończonej transakcji nie zgubić się, ale podjąć decyzję zgodnie z obowiązującymi ramami prawnymi i specyfiką sytuacji.
Większość mieszkań typu apartamentowego kupowana jest w Moskwie. Metropolia przyciąga wielu swoimi możliwościami, a mieszkania często wybierane są zgodnie ze statusem i możliwościami finansowymi właściciela. Aby zapobiec lub zminimalizować ewentualne problemy z zakupionymi mieszkaniami, należy poznać ramy prawne tej sytuacji i umiejętnie z nich korzystać.
Prawo mieszkaniowe
W oparciu o obowiązujące przepisy mieszkania, w skład których wchodzą pomieszczenia o charakterze hotelowym, nie mogą być klasyfikowane jako mieszkalne. Problem pojawia się, gdy ktoś na stałe zamieszkuje mieszkanie, a nie może uzyskać pozwolenia na pobyt.
W wyniku narastających pytań dotyczących tego typu sytuacji pod obrady stanęła ustawa Prawo mieszkaniowe. Jego główne pytania:
- uznanie mieszkań za jeden z rodzajów mieszkań na poziomie legislacyjnym;
- rejestracja prawna w mieszkaniu;
- tworzenie infrastruktury na terenie lokalizacji apartamentowców;
- nadanie poszczególnym lokalom statusu lokalu mieszkalnego;
- zastosowanie ustawy federalnej 214 w sprawie udziału w budowie wspólnego kapitału do tej kategorii mieszkań;
- usprawnienie systemu opodatkowania lokali tego typu.
Nowe prawo powinno rozwiązać wiele problemów właścicieli mieszkań.
Ponieważ nadal istnieje duże zapotrzebowanie na mieszkania w Moskwie. Powstają nowe projekty, dokonywane są transakcje sprzedaży, w wyniku czego popularne mieszkania nadal mają ten sam wątpliwy status.
Jeśli w 2019 roku zostanie przyjęta ustawa o mieszkaniach, nabiorą one statusu lokalu mieszkalnego. Apartamenty będą miały kilka charakterystycznych zalet w porównaniu z konwencjonalnymi mieszkaniami.
Dzieci zamieszkujące takie lokale mieszkalne nie będą miały odniesienia regionalnego w przypadku przydzielenia ich do przedszkola lub szkoły. Do odwiedzenia i nauki możesz wybrać dowolne przedszkole i placówkę szkolną w mieście. Jednocześnie wystąpią pewne wady w kierunku mieszkania. Tym samym planuje się, że opłaty za media będą o około 1/5 wyższe niż w zwykłych lokalach mieszkalnych. Przyjęcie ustawy Prawo mieszkaniowe przewidywane jest na rok 2019.
Czy jest możliwość zarejestrowania się w apartamencie?
Jak to się dzisiaj realizuje? rejestracja w mieszkaniu?
System rejestracji w celu rejestracji opiera się na istniejącej ustawie federalnej nr 5242-1 Federacji Rosyjskiej, a także dekrecie rządu rosyjskiego nr 713. Zgodnie z tymi dokumentami mieszkania nie są lokalami mieszkalnymi, w których można zamieszkać na stałe.
Na podstawie ww. przepisów nie można udzielić zezwolenia na pobyt stały w apartamentach. Jedyną możliwością jest zarejestrowanie się w miejscu zamieszkania w celu tymczasowej rejestracji w opcjach zakwaterowania hotelowego. Okres takiej rejestracji może wynosić od 1 miesiąca do 5 lat. Kupując mieszkania warto wiedzieć, że jak dotąd nie ma w nich możliwości meldowania się w żadnym wypadku.
Mieszkania w mieszkaniach, w odróżnieniu od mieszkań standardowych
Głównymi cechami wyróżniającymi mieszkania w porównaniu do zwykłych mieszkań są następujące wskaźniki:
- brak możliwości uzyskania stałej rejestracji;
- minimalna powierzchnia całkowita mieszkania musi wynosić co najmniej 40 metrów kwadratowych. M.;
- obecność 2 lub więcej pokoi mieszkalnych;
- rejestracja tymczasowa na okres nie dłuższy niż 5 lat;
- wyższe podatki od własności nieruchomości;
- dostępność personelu serwisowego.
Atutami apartamentów jest wyższy poziom infrastruktury oraz wysoka estetyka wykończenia lokali.
Wiele codziennych problemów w apartamentowcach typu hotel rozwiązuje personel serwisowy.
Co to jest poddasze
Loft to pomieszczenie typu przemysłowego przekształcone w mieszkalne.
Na poddaszu zazwyczaj nie ma salonu i kuchni. Pokój zaprojektowano jako studio.
Główne zalety loftu:
- niska cena zakupu;
- oryginalność projektu.
Wady loftu:
- wysokie rachunki za media
- brak sprawdzonego systemu podatkowego
- brak możliwości uzyskania rejestracji i rejestracji tymczasowej.
Lofty często zlokalizowane są na terenach przemysłowych i najczęściej cieszą się zainteresowaniem miłośników niecodziennego designu mieszkań lub osób poszukujących miejsca do życia blisko pracy.
Jak zarejestrować się w mieszkaniu (w miejscu zamieszkania), procedura i jej cechy
Pytanie „czy można zarejestrować się w mieszkaniu” jest dziś najbardziej aktualne.
Ponieważ zameldowanie na stałe w mieszkaniach nie zostało jeszcze zalegalizowane, jedyną możliwością choć częściowego uzasadnienia stałego pobytu w tego typu lokalach jest zameldowanie czasowe.
Rejestracja w mieszkaniach jest możliwa w przypadku przeniesienia lokalu ze statusu niemieszkalnego na mieszkaniowy.
Przeprowadzenie takiej procedury będzie wymagało dużo czasu i dużych kosztów materiałowych. Na początkowym etapie musisz otrzymać dokument potwierdzający legalność rejestracji własności zakupionych mieszkań. Następnie do lokalnych władz administracyjnych składany jest pakiet niezbędnych dokumentów oraz wniosek o rozważenie możliwości zmiany kategorii mieszkania. O tym, czy dany lokal zmieni swój status, zadecyduje uprawniona komisja.
Inną możliwością uzyskania stałej rejestracji jest skierowanie sprawy do sądu. Ale w tym przypadku będziesz musiał udowodnić, że lokal spełnia wszystkie standardy mieszkaniowe.
Tymczasowa rejestracja w apartamentach w miejscu pobytu, algorytm działania
Tymczasowe zameldowanie w mieszkaniach jest dziś najbardziej akceptowalną opcją legalizacji pobytu w nich.
Rejestracji do apartamentu można dokonać według poniższego planu:
- sporządzić oryginały i kopie paszportu oraz świadectwa własności lokalu
- pakiet dokumentów należy złożyć osobiście w biurze Federalnej Służby Migracyjnej lub w wielofunkcyjnym centrum obsługi
- po rozpatrzeniu wniosku i wydaniu pozytywnej decyzji właściciel mieszkania będzie musiał stawić się w celu otrzymania tymczasowego znaku rejestracyjnego w dokumentach
Podczas tymczasowej rejestracji może być potrzebna umowa najmu, a także arkusze przyjazdów i wyjazdów.
Mieszkania i media
Opłaty za media w mieszkaniach najczęściej przekraczają zwykłą miesięczną kwotę w zwykłych mieszkaniach.
Wskaźnik ten składa się z następujących elementów:
- opłaty za wodę są o 17-20% wyższe
- opłaty za ścieki są o 18-19% wyższe
- opłaty za energię elektryczną są o 20% wyższe
W rezultacie trzeba zapłacić około 300-950 rubli więcej. W ciągu roku różnica w wysokości rachunków za media wyniesie do 10 tysięcy rubli lub więcej.
Płatność za apartamenty nie jest dokonywana przez hotel, jeśli znajdują się na jego terenie, ale przez ich właściciela. Ponieważ tego typu lokale nie są przeznaczone na pobyt stały, koszty usług naliczane są według stawek dla osób prawnych, tj. w wyższej stawce.
Właściciele mieszkań ponoszą roczne koszty, które średnio o 20–45% przekraczają koszty właścicieli mieszkań i domów.
Dodatkowo płacony jest podatek od nieruchomości według stawki podatku dla lokali biurowych i 0,5% dla pozostałych.
Podatek mieszkaniowy płacony jest w następujących kwotach:
Od 50 mkw. – 15 700 rubli rocznie.
Od 70 mkw. m. - 22 tysiące rubli rocznie.
Od 80 mkw. – 25 tysięcy rubli rocznie.
Pomimo wszystkich istniejących trudności, wkrótce rejestracja w mieszkaniu stanie się całkiem możliwa. Jednocześnie zakupione mieszkania będą wyróżniać się niestandardowym designem i należeć do klasy elitarnej.
W rosyjskim ustawodawstwie nie ma jasnej definicji, czym jest mieszkanie. Ta nieruchomość nie jest objęta koncepcją mieszkaniową, ale zasadniczo nie jest też komercyjna. Takie zamieszanie często wprowadza kupujących w błąd. AiF.ru zapytało ekspertów, czym są mieszkania, jakie są niebezpieczeństwa związane z takim przejęciem i co czeka tego typu nieruchomości w przyszłości.
W Centralnym Okręgu Administracyjnym bez rejestracji
Mieszkania to lokale niemieszkalne, które mogą być wykorzystywane do zamieszkania. Ale słowo „niemieszkalne” nie oznacza, że nie można w nich mieszkać: najczęściej z wyglądu nie różnią się od mieszkań. Jednakże w odróżnieniu od mieszkańców apartamentu, właściciel apartamentu nie może liczyć na meldunek i meldunek stały. Oznacza to, że nie będzie miał możliwości uzyskania numeru identyfikacji podatkowej, skorzystania z ubezpieczenia zdrowotnego, ani udziału w rządowych programach poprawiających warunki życia. Ponadto do szkoły będzie można zapisać dziecko wyłącznie na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy”, po rozdzieleniu miejsc pomiędzy osoby posiadające stały zapis.
Mieszkania nie podlegają normom budownictwa mieszkaniowego: deweloper nie ma obowiązku zapewnienia takim dzielnicom infrastruktury społecznej, a gęstość zabudowy mieszkań może przekraczać 25 tys. mkw. m na hektar. Inną ważną różnicą między mieszkaniami i mieszkaniami jest to, że nie podlegają one ustawie federalnej nr 214 „O udziale we wspólnym budownictwie”, co oznacza, że akcjonariusze nie mogą być uważani za ofiary, jeśli pojawią się problemy.
Początkowo słowo „mieszkanie” oznaczało drogie nieruchomości przeznaczone na tymczasowe zamieszkanie zamożnych ludzi. „Ponad połowa kompleksów apartamentowych zlokalizowana jest na terenie Centralnego Okręgu Administracyjnego i są to głównie projekty elitarne lub klasy biznes” – dodała. Irina Mogilatova, dyrektor generalna agencji nieruchomości Tweed. Ich pojawienie się wynikało z faktu, że w centrum stolicy nie było już miejsca na budownictwo mieszkaniowe. Dla nabywców luksusowych nieruchomości najczęściej nie liczyła się ani rejestracja, ani infrastruktura społeczna. Mieszkań takich nie kupowano na pobyt stały, a najważniejsze było ich położenie w Centralnym Okręgu Administracyjnym.
Od zeszłego roku sytuacja się jednak zmieniła. „W ciągu ostatniego roku na rynek zaczęły aktywnie wchodzić nieruchomości z segmentu niskich cen. Jednocześnie analiza sprzedaży pokazuje, że jest duże zapotrzebowanie na te produkty” – mówi Alexander Engel, szef działu nowych budynków Grupy Firm MIC.
Tanie mieszkania, drogie mieszkania i usługi komunalne
Popularność mieszkań wynika z ich niskiego kosztu. „W projektach o podobnej charakterystyce koszt mkw. m mieszkań są zazwyczaj niższe niż cena mkw. m mieszkań o 20-25%. Dziś średnia cena mkw. m mieszkań w Moskwie wynosi 213 tysięcy rubli, minimum to 100 tysięcy rubli. na mkw. m.” – wyjaśnił Kierownik Działu Analityki i Doradztwa w NDV-Real Estate Elizaveta Gudz. Niska cena wynika z innych wymagań jakie stawiane są tego typu obiektom. Według Sofia Lebiediew, dyrektor generalna MIEL-Novostroiki, standardy dotyczące budowy lokali niemieszkalnych, w szczególności dotyczące izolacji akustycznej i cieplnej, nasłonecznienia (oświetlenia), a także zapewnienia infrastruktury społecznej, podczas budowy mieszkań są mniej rygorystyczne niż w przypadku zwykłych zespołów mieszkaniowych.
Kolejną cechą mieszkań są wyższe koszty rachunków za media. „Apartamenty ze względu na swój status prawny są lokalami niemieszkalnymi, stąd wyższe stawki, które zazwyczaj różnią się stawką podatku VAT. Opłaty za wodę będą wyższe o 10%, za ciepło o 25%, prąd będzie droższy o 27% (w oparciu o średnią taryfę 2,5 rubla/kWh). W wartościach bezwzględnych pieniężnych miesięczny czynsz za mieszkania o powierzchni 80-100 mkw. m będzie wyższy niż mieszkanie o tej samej powierzchni, o około 2-2,5 tysiąca rubli. Jednocześnie sprzedawcy mieszkań zapewniają, że rabat, jaki kupujący otrzymuje przy transakcji, pokrywa różnicę w płatnościach przez wiele lat” – zauważa. Olga Khasanova, szefowa rozwoju portalu urbanus.ru.
Osoby samotne i właściciele domów
Mieszkania cieszą się zainteresowaniem wśród różnych kategorii nabywców. „Najczęściej kupują je ludzie młodzi, pary z dziećmi, samotni mężczyźni i starsze kobiety (40-45 lat). Przyciąga ich cena, dobra lokalizacja, otoczenie i oryginalna architektura tego typu obiektów. Również ze względu na niski koszt „biletu wstępu” w segmencie apartamentów udział nabywców inwestycyjnych jest duży – sięga 25-30%. Mogą zwrócić pieniądze z zyskiem po ukończeniu kompleksu lub uzyskać stabilny dochód z wynajmu (stawki czynszów za mieszkania i apartamenty nie różnią się)” – powiedział AiF.ru Maria Litinetskaya, dyrektor generalna Grupy Metrium.
Eksplozje społeczne
Ogłoszono stanowisko władz Moskwy w sprawie mieszkań główny architekt stolicy Siergiej Kuzniecow w lutym. Zaproponował podzielenie projektów mieszkaniowych na dwa typy - mieszkaniowe i hotelowe oraz zapewnienie całej niezbędnej infrastruktury. Władze miasta planują w przyszłości zobowiązać deweloperów do uwzględnienia go w projekcie już na etapie budowy. Główny architekt stolicy wspomniał o eksplozjach społecznych związanych z mieszkaniami, które miały już miejsce w Moskwie: „Ludzie, którzy kupili mieszkania, masowo domagają się od miasta infrastruktury społecznej. Mówią: „Mieszkamy w mieście, płacimy podatki, więc dlaczego jesteśmy gorsi od tych, którzy mieszkają w normalnych domach? Państwo nie wyjaśniło nam, że nie musimy kupować mieszkań i mieszkać tu z dziećmi”.
Przyszłość mieszkań
Zdaniem ekspertów oświadczenia władz Moskwy będą w stanie zmienić rynek mieszkań klasy ekonomicznej w stolicy. „Obiekty infrastruktury społecznej nie przynoszą deweloperom żadnych dochodów, a koszt ich budowy jest dość wysoki. Oczywiście nasi deweloperzy są przyzwyczajeni do przerzucania wszystkich kosztów na barki nabywców, przez co ceny mieszkań mogą wzrosnąć. W rezultacie wprowadzenie nowych standardów oczywiście nie „zabije” formatu mieszkania, ale znacznie zmieni jego rozwój” – mówi Maria Litinetskaya.
„Na koniec 2014 roku możemy spodziewać się wzrostu łącznej powierzchni oferowanych mieszkań w granicach 7-9% w porównaniu do IV kwartału 2013 roku. Zakładamy, że rynek mieszkań będzie się rozwijał w kierunku przystępności cenowej, co oznacza, że zwiększy się podaż klas komfortowych i ekonomicznych. Sprzyja temu także prowadzona przez rząd polityka urbanistyczna związana z zagospodarowaniem dawnych stref przemysłowych. Średnioważona cena podaży mieszkań w „starej” Moskwie na koniec 2014 roku ulegnie korekcie w dół w granicach 3-4%” – prognozuje. Kierownik działu konsultingu i analiz w Azbuka Zhilya Daria Tretyakova.
Przypomnijmy, że mieszkania to lokale niemieszkalne, które sprzedawane są jako własność i służą do zamieszkania. Ten format nadaje się tylko formalnie do mieszkania; rejestracja w takim „mieszkaniu” jest prawnie niemożliwa.
Apartamenty od kilku lat aktywnie wkraczają na moskiewski rynek nieruchomości. Większość podaży tego typu nieruchomości koncentruje się obecnie w Moskwie na rynku mieszkaniowym klasy premium i biznes. Większość wielofunkcyjnych kompleksów z apartamentami powstaje w Międzynarodowym Centrum Biznesowym Moskwy. Jednak dopiero niedawno zaczęły pojawiać się sporadyczne projekty w budownictwie mieszkaniowym klasy ekonomicznej i komfortowej.
Przypomnijmy, że mieszkania to lokale niemieszkalne, które sprzedawane są na własność i służą do zamieszkania. Ten format nadaje się tylko formalnie do mieszkania; rejestracja w takim „mieszkaniu” jest prawnie niemożliwa. W Moskwie kompleksy apartamentowe pojawiły się głównie dlatego, że deweloperzy chcieli bardziej opłacalnie wykorzystać tereny przeznaczone pod budowę obiektów komercyjnych.
Wielu wątpiło w powodzenie formatu, jednak znalazł on odzew wśród inwestorów na rynku nieruchomości premium. Po pierwsze, nabywcy domów premium nie przejmują się kwestią rejestracji, ponieważ ta nieruchomość nie jest pierwszą w ich portfolio. Po drugie, kupując mieszkania na przykład w jednej z wież Moskwy, możesz stać się właścicielem mieszkania z luksusowymi widokami, z obsługą hotelową, a jednocześnie za cenę o 30 procent niższą niż podobne ofert na rynku luksusowych mieszkań. I wreszcie: nabywcy drogich mieszkań często wyjeżdżają za granicę i doskonale widzą, że na Zachodzie taki sposób życia jest powszechny.
Wszystko zależy od rejestracji
Inna sprawa dla nabywców mieszkań budżetowych, dla których kwestia rejestracji jest bardzo ważna. Pomysł, że wydając kilka milionów rubli i stając się właścicielem długo oczekiwanego domu, nie będziesz mógł się w nim zarejestrować, po prostu nie przychodzi im do głowy. Czy taki format nieruchomości może stać się popularny wśród nabywców niedrogich mieszkań, czy są oni gotowi pójść pod prąd i zrezygnować z możliwości uzyskania pozwolenia na pobyt oraz jakie korzyści zyskają, jeśli zdecydują się na mieszkanie?
Według Olgi Shirokowej, dyrektor działu doradztwa, analityki i badań w Blackwood, format apartamentu nie odniósł jeszcze dużego sukcesu w klasie ekonomicznej. I to nie tylko dla kupujących, ale także dla deweloperów. „Jednym z pierwszych kompleksów z apartamentami był kompleks mieszkaniowy klasy ekonomicznej z serii KOPE-Parus przy Jarosławskoje Szosie, 122-124, wybudowany w 2007 roku. Warto jednak zauważyć, że nadal pozostaje jedynym obiektem w swojej klasie w Moskwa” – mówi przedstawiciel firmy Blackwood.
Według kierownika działu badań projektów firmy MIEL-Novostroiki, Anny Sokolovej, powodem, dla którego w Moskwie powstają głównie mieszkania klasy wysokobudżetowej, a nie ekonomicznej, jest specyfika takich obiektów. „Tempo sprzedaży zostało zmniejszone, dodatkowo cena za metr kwadratowy powinna być upustem w stosunku do mieszkań w okolicy, co deweloperowi jest trudne do zrealizowania, ze względu na wysokie koszty budowy w Moskwie” – wyjaśnia.
Według szefa biura Arbatskoje firmy INCOM-Real Estate Daniila Razdolskiego głównym problemem, dla którego tanie mieszkania mogą nie znaleźć odpowiedzi kupujących, jest to, że większość nawet mieszkańców stolicy nawet nie wie, co to jest . „Dla nas ten format nieruchomości jest nowy i dość nietypowy, dlatego mieszkania, jak wszystko nowe, budzą zainteresowanie, ale niekoniecznie chęć zakupu” – uważa. Ale to, co odstrasza potencjalnych nabywców, to oczywiście nie tylko nowość, ale rzeczy banalne, w tym stereotypowe myślenie i stereotypy, które rozwinęły się przez wiele lat życia radziecko-rosyjskiego. „Nie można zarejestrować się w mieszkaniu - jest to jedyny czynnik, który obecnie uniemożliwia zakorzenienie się tego nowego formatu mieszkań. Pod każdym innym względem mieszkania nie są w niczym gorsze od zwykłych mieszkań. Problem polega na tym, że instytucja rejestracji, niezależnie od tego, jak absurdalne może to być z definicji, zakorzeniło się od lat w rosyjskim społeczeństwie i istnieje już na poziomie psychologii naszych obywateli” – jest przekonany ekspert.
Są pionierzy
Analizując rynek mieszkań budżetowych, udało nam się znaleźć tylko kilka podobnych ofert, które znajdują się w regionie moskiewskim. Morton Group of Companies zaczęła budować pierwsze kompleksy apartamentowe w niedrogim segmencie na pierwotnym rynku mieszkaniowym w regionie moskiewskim. Deweloper realizuje obecnie trzy wielofunkcyjne kompleksy, w których znajdzie się 1,3 tys. mieszkań. Według Igora Ladyczuka, dyrektora PR Grupy Firm Morton, jeden z projektów, Centrala w dzielnicy 1 Maja w Balashikha, został już wybudowany, oddany do użytku i wdrożony. Pomimo tego, że wielu ekspertów jest sceptycznych co do perspektyw rozwoju i popularności mieszkań budżetowych, Morton Group of Companies mówi o wysokiej sprzedaży. „Na dzień dzisiejszy w naszej bazie pozostaje już tylko jedno mieszkanie. Na tle udanych doświadczeń sprzedażowych rozpoczęliśmy realizację dwóch kolejnych kompleksów wielofunkcyjnych z apartamentami” – zauważa przedstawiciel firmy deweloperskiej. Obecnie trwa budowa drugiego kompleksu na terenie dzielnicy 1 Maja oraz wielofunkcyjnego kompleksu w dzielnicy Szczytnikowo.
Z pozostałych mieszkań w tym segmencie Blackwood wymienił jedynie wiejski kompleks Yakhontovy Les (realizowany przez Avantel-Invest). Na rynku nie ma jeszcze innych ofert.
Zalety i wady
Jeśli zwrócisz uwagę na doświadczenie sprzedażowe jedynego zrealizowanego projektu w tym segmencie, taka oferta jest poszukiwana. Ale jakim kosztem? Dlaczego kupujący wybrali mieszkania zamiast standardowego formatu, skoro ta opcja ma oczywiste wady... Zdaniem Olgi Shirokowej zaletą takich nieruchomości jest obniżka ceny. „W segmencie klasy ekonomicznej, gdzie decyduje cena, czynnik ten może zrekompensować wszystkie niedociągnięcia” – uważa.
Opinię tę potwierdził Igor Ladychuk na przykładzie zrealizowanego projektu. „Część kupujących wybierała mieszkania ze względu na nieco niższy koszt mieszkań, o 10-15% na początkowych etapach budowy kompleksu, a także możliwość wyboru mieszkań o małych powierzchniach - 33-35 mkw. w jednym- mieszkań, co dodatkowo podnosi koszt transakcji – zauważa. Jednak różnica w cenie jest zauważalna dopiero na początkowych etapach budowy kompleksów mieszkalnych i apartamentowych. Dla porównania w rejonie Szczytnikowa ceny mieszkań w kompleksie wielofunkcyjnym na początkowym etapie budowy wynoszą 57,5 tys. Rubli. za 1 mkw. m, a koszt w mieszkaniach sąsiedniego domu serii 111-M wynosi 63 tys. za 1 mkw. Różnica w cenie za metr kwadratowy wynosi zatem około 10%. Wraz ze wzrostem etapu budowy różnica w cenie pomiędzy mieszkaniami i apartamentami wyrównuje się.
Jeśli mówimy o wadach takich kompleksów, to zdaniem Olgi Shirokovej mogą występować wady samego projektu, ponieważ kompleksy mieszkalne mają mniej rygorystyczne wymagania niż projekty mieszkalne. To prawda, ekspert wyjaśnia, że coraz więcej deweloperów przy realizacji projektów mieszkaniowych kieruje się wymaganiami dotyczącymi projektów mieszkaniowych, aby zapewnić konkurencyjność kompleksu. Nie wyklucza to jednak, że przy takiej budowie istnieje możliwość zapewnienia niskiego poziomu infrastruktury. Chociaż na przykład drugi kompleks wielofunkcyjny w dzielnicy mieszkalnej „1 maja” w Balashikha to nowoczesny monolityczny budynek z cegły, zbudowany według indywidualnego projektu, różniący się ciekawszą architekturą od budynków mieszkalnych (na przykład wentylowana kurtyna fasada), z kinem, klubem bilardowym, własnym podziemnym wielopoziomowym parkingiem, restauracją, galeriami handlowymi i inną infrastrukturą, z której właściciel apartamentu może korzystać, że tak powiem, bez wychodzenia z domu. Mieszkańcy zwykłych domów są pozbawieni tej możliwości.
Jak zauważa Anna Sokolova, do wad mieszkań należy brak pozwolenia na pobyt i meldunku, co powoduje trudności w przydzielaniu mieszkańców do przychodni, przedszkola, szkoły itp. Chociaż, jak zapewnia Olga Shirokova, obecnie w wielu placówkach socjalnych nie ma dlatego rygorystyczne wymagania dotyczące przydziału terytorialnego Czynnik ten nie stwarza znaczących problemów. „Jednak sam fakt obecności lub braku tych instytucji społecznych może okazać się zasadniczy, gdyż deweloper apartamentowy nie odpowiada za zapewnienie przyszłym mieszkańcom infrastruktury” – zauważa.
Drugą wadą, zdaniem Anny Sokolovej, są podwyższone rachunki za media. – Mieszkania należą do zasobu niemieszkalnego i tutaj opłaty za mieszkanie i usługi komunalne są wyższe o około 15-20% – przypomina.
Na przyszłość
Dziś mieszkania kupuje się albo na własny użytek (osoby, dla których zameldowanie w tym konkretnym miejscu zamieszkania nie jest istotne), albo w celach inwestycyjnych – pod wynajem. W klasie ekonomicznej mieszkania kupuje się tylko ze względu na możliwość zaoszczędzenia pieniędzy: mała powierzchnia, rabaty na początku sprzedaży robią swoje. Pozostałe czynniki są raczej negatywnie odbierane przez potencjalnych nabywców, większość wybiera zwykłe mieszkania mieszkalne. Ale zdaniem Daniila Razdolskiego, pomimo dzisiejszego niskiego popytu, są perspektywy rozwoju, bo instytucja rejestracji w naszym kraju prędzej czy później umrze. Wspomina, że w klasycznym zachodnim sensie mieszkanie w mieszkaniu oznacza z założenia pewną usługę, jak w hotelu: sprzątanie, pranie, kurier, jedzenie w domu. „Oczywiście, na razie nasi obywatele są przyzwyczajeni do radzenia sobie sami, ale jestem pewien, że wraz ze wzrostem dostępności wymienionych usług ich popularność również wzrośnie. Na przykład kiedyś nie każdego było na to stać restauracja, a dziś nawet studenci podczas studiów przesiadują w kawiarniach. Stopniowo będzie się zmieniać podejście do mieszkalnictwa, a uprzedzenia dotyczące mieszkań również odejdą w przeszłość – podsumowuje ekspert.
Olga Pietrowa
Planowane są zmiany w prawie Federacji Rosyjskiej „O prawie obywateli Federacji Rosyjskiej do swobodnego przemieszczania się, wyboru miejsca pobytu i pobytu na terytorium Federacji Rosyjskiej”.
Teraz obywatele mogą rejestrować się w miejscu pobytu w sanatoriach, hotelach i domach wypoczynkowych. Tę samą szansę mają ci, którzy mieszkają w aparthotelach. Jednocześnie projekt ustawy nadal traktuje mieszkania jako lokale niemieszkalne.
„W tym celu konieczna jest nowelizacja 214-FZ, zgodnie z którą deweloperzy budujący mieszkania ze środków publicznych muszą również przekazywać płatności ubezpieczeniowe do funduszu kompensacyjnego, aby chronić prawa uczestników wspólnego budownictwa” – wyjaśnił szef Moskomstroyinvest.
Przypomnijmy, że połowa mieszkań powstaje na terenach byłych stref przemysłowych lub zlokalizowana jest w dawnych budynkach przemysłowych.
Około 30% mieszkań pojawia się na terenach przeznaczonych pod budowę hoteli, 20% - na terenach pod budowę budynków do czasowego pobytu ludzi.
Z prawnego punktu widzenia są to lokale niemieszkalne przeznaczone na pobyt czasowy. W przypadku mieszkań obowiązują inne standardy sanitarne i wymogi nasłonecznienia.
Nie podlegają one ustawie o milczeniu, może nie być żadnego obszaru lokalnego, usługi socjalne będą świadczone na zasadzie rezydualnej.
Zaletą mieszkań jest ich koszt, który jest o 15-20% niższy w porównaniu do tradycyjnych