Investavimo į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą pranašumai. Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą

Galima išskirti šiuos dalykus:

Investicijos į nekilnojamąjį turtą turi plėtros perspektyvą, kaip nekilnojamojo turto sandoriai; turėti numatomą vertę, t.y. didesnė grąža laikui bėgant;
- investicijos į nekilnojamąjį turtą yra tvari priemonė nuo infliacijos; - nekilnojamojo turto įsigijimas masinio privatizavimo sąlygomis atnešė investuotojams gana didelius dividendus, nes į rinką beveik vienu metu buvo išleista didžiulė pramoninio ir nepramoninio nekilnojamojo turto masė, o tai lėmė veiksmingą šių prekių paklausą ir perteklių. , atitinkamai ženkliai sumažintos jų kainos. Taigi investuotojai, iš pradžių žemomis kainomis įsigiję nekilnojamąjį turtą, o vėliau, stabilizavus situaciją nekilnojamojo turto rinkoje, parduodami jau brangiau, gavo papildomo pelno;
- investicijos į nekilnojamąjį turtą yra viena iš efektyviausių priemonių, užtikrinančių aukštus naujai kuriamų įmonių plėtros tempus ir veiklos diversifikavimą;
- investicijų į nekilnojamąjį turtą likvidumas Rusijoje išlieka aukštas, nes apskritai bendra šio turto paklausa dar nepatenkinta;
- investuotojai, pirkdami gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas, paprastai už dyką įsigyja žemės sklypus, kuriuose jie yra, kuriuos laikui bėgant, kai žemė Rusijoje tampa visaverčiu pardavimo ir pirkimo objektu, gali atnešti jiems papildomos pajamos;
- finansavimo operacijose su nekilnojamuoju turtu, skirtingai nuo kitų investicijų, taip pat plačiai naudojamos gyventojų lėšos, kurios paprastai yra mokesnės nei valstybė ir įmonės finansinių krizių metu;
- investicijos į nekilnojamąjį turtą prisideda prie viduriniosios klasės formavimosi – visuomenės stabilumo pagrindo, nes būtent vidutiniai gyventojų sluoksniai yra pagrindiniai investicinių paslaugų klientai statant ir perkant gyvenamuosius namus, butus, vasarą. kotedžai ir kt.;
– investicijos į nekilnojamąjį turtą prisidės prie pakankamai talpios nuomos būsto rinkos kūrimo miestuose, kuria „stipriai domisi jaunos šeimos ir studentai.

Tuo pačiu metu būtina atsižvelgti į nekilnojamojo turto, kaip fizinio ištekliaus ir kaip finansinio turto, ypatybes, dėl kurių investicijos į nekilnojamąjį turtą turi tokią specifiką:

Netolygūs pinigų srautai, susiję su nekilnojamojo turto būkle skirtingais jų formavimosi ir eksploatavimo laikotarpiais. Yra žinoma, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą yra susijusios su pradinėmis vienkartinėmis išlaidomis ir netolygiomis pasikartojančiomis įplaukomis ir mokėjimais per visą nuosavybės laikotarpį. Nuosavybės laikotarpio pabaiga – turto pardavimas, kaip taisyklė, siejamas su didžiausiu pinigų srautu iš turto;
- galimas žemės vertės padidėjimas dėl tokių veiksnių įtakos kaip žemės naudojimo sistemos pokyčiai; santykinis panašių savybių žemės sklypų trūkumas; infliaciniai procesai ir kt.;
- pastato ir konstrukcijų nusidėvėjimas - nekilnojamojo turto (pastatų ir statinių) pagerinimo sąnaudų sumažėjimas laikui bėgant, dėl vartotojų savybių praradimo veikiant aplinkos poveikiui (fizinis nusidėvėjimas), statybos technologijų pakeitimo, pagerinimo statybinės medžiagos (funkcinis nusidėvėjimas) ir kiti išoriniai veiksniai;
- nekilnojamojo turto įsigijimo finansavimo sistemos sudėtingumas ir lankstumas. Finansavimo šaltiniais gali būti naudojamos nuosavos arba skolintos lėšos, o pastarąsias įvairiomis sąlygomis galima gauti iš įvairių finansų ir kredito įstaigų. Finansavimo sąlygų sudėtingumas taip pat susijęs su būtinybe atsižvelgti į finansavimo laiko veiksnį, paskolų palūkanų apskaičiavimo būdus, įvairias dalines turtines palūkanas, taip pat dalyvavimo akcijoje sistemą;
- atskiros juridinės teisės. Kaip minėta, kiekvienas turtas yra neatsiejamas nuo su juo susijusių nuosavybės teisių. Tiesą sakant, kiekvienas objektas gali turėti skirtingą teisinių teisių ir interesų derinį. Visų pirma, žemės sklypo ir jame esančių pastatų nuoma gali būti vykdoma neturint teisių į žemės gelmes ar telkinį, esantį sklype;
- operacijų su nekilnojamuoju turtu apmokestinimo ypatumai. Įvairiose šalyse ir net regionuose yra skirtingos mokesčių sistemos, kurios lemia nekilnojamojo turto savininkų, pardavėjų ir pirkėjų apmokestinimo specifiką, kuri galiausiai gali nulemti investicinę veiklą nekilnojamojo turto rinkoje;
- rizika ir netikrumas. Rizikos ypatumai siejami su nekilnojamojo turto nejudinamumu ir fiziniu nejudėjimu. Kuo didesnis rizikos suvokimo laipsnis, tuo didesni investuotojų reikalavimai nekilnojamojo turto sandorių pelningumui.

Apibendrinant reikia pažymėti, kad investicijos į pelningą nekilnojamąjį turtą yra labiau rizikingos ir neapibrėžtumo, palyginti su investicijomis į tradicinį finansinį turtą, nes jos nėra labai likvidžios, kadangi tai yra „užblokuotas“ kapitalas, o investicijos atliekamos ilgesniam laikui. laikotarpiais. Norint gerai valdyti su nekilnojamuoju turtu susijusias rizikas, rinkos analizės ir vėlesnio nekilnojamojo turto objektų vertinimo procese būtina vadovautis pagrindiniais vertinimo principais ir ribinėmis sąlygomis. Tai pagrindinės, pradinės vertinimo teorijos nuostatos, kurių laikytis būtina esant dideliam rinkos ekonomikos ateities neapibrėžtumui.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą įrankiai

Investavimas į kapitalą arba neįkeisto turto turėjimas yra viena iš labiausiai paplitusių investicijų į nekilnojamąjį turtą formų. Ji daugiausia apima regioninę aprėptį. Ateityje, vystantis stambiems investuotojams (pavyzdžiui, pensijų fondams), laisvoji akcijų rinka virs nacionaline rinka.

Šios investavimo formos nauda nekilnojamojo turto savininkams apima pinigų srautus ir palūkanų sąnaudų sutaupymą; į trūkumus – papildomos išlaidos, susijusios su objektų įgyvendinimu.

Hipotekos finansavimo investicijos yra kita nekilnojamojo turto finansavimo priemonė.

Nekilnojamojo turto hipotekos turėtojų požiūriu, jų naudojimo patrauklumas yra stabilus grynųjų pinigų gavimas, nes jie turi pirmumo teisę gauti pajamas. Tačiau šios investicijos turi mažesnį likvidumą nei investicijos į nekilnojamąjį turtą be užstato, o hipotekos įgyvendinimas yra susijęs su papildomomis išlaidomis (teisinis patikrinimas, aplinkosauginis vertinimas ir kt.). Trūkumai apima laiko delsą nuo hipotekos pardavimo pasiūlymo parengimo iki jo įgyvendinimo.

Hipotekos paskolos yra skirtos šiems tikslams pasiekti:

Sukurti mechanizmą, skirtą būsimoms pirkėjų pajamoms paversti esamu mokumu;
- išplėsti nekilnojamojo turto plėtros ir įsigijimo finansavimo išteklių bazę;
- užtikrinti investuotojų, kurių lėšos dalyvauja hipotekos skolinimo procese, pajamų grąžos ir gavimo patikimumą.

Labiausiai paplitusi hipotekos skolos finansavimo forma yra nuolatinė hipoteka. Pagal standartines sąlygas paskolos suma procentais siekia 75-80% turto vertės, dėl termino ir palūkanų normos deramasi, skaičiuojamos periodinės būsto paskolos įmokos.

Nuolatinės hipotekos yra savaime įsisavinamos; suteikiant vienodas periodines išmokas.

Kartais būsto paskolos nekilnojamajam turtui suteikiamos su nuolaida (su nuolaida). Tačiau skolininkas turi grąžinti visą paskolos sumą ir paskolos palūkanas.

Be hipotekos paskolų su fiksuojamu įmokų lygiu, yra: paskolos su kamuoliu; papildomos išmokos, paskolos su fiksuota pagrindine įmoka, kapitalo prieaugio hipoteka, bendras dalyvavimas, hipotekos nutraukimas ir kt.

Būsto paskolos su rutuliniu mokėjimu atveju palūkanos mokamos kartu su galutiniu mokėjimu arba per visą laikotarpį mokamos tik palūkanos, o po to seka galutinis rutulinis mokėjimas.

Kamuolinės paskolos plačiausiai gali būti naudojamos finansuojant naujai pastatytus objektus.

Naudojant paskolas su fiksuota pagrindinės sumos įmoka (pavasario paskolos), tai pirmiausia numatoma kelerių metų vien palūkanų mokėjimams, o pabaigoje ir kelerių metų vienodiems pagrindinio sandorio ir palūkanų mokėjimams. Panaši finansavimo schema taikoma, pavyzdžiui, lizinguojant įrangą nekilnojamajam turtui.

Didėjančios įmokos – eilę metų hipotekos įmokos išlieka mažos (neigiamos amortizacijos laikotarpis), vėliau įmokos didėja (standartinės hipotekos įmokų viršijimo laikotarpis).

Bendras dalyvavimas – kreditorius, be pagrindinės sumos ir palūkanų už skolos aptarnavimą mokėjimų, gauna dalį pajamų, viršijančių bazinį dydį („pelno dalis“).

Galutinė hipoteka - apima skirtingų lygių hipotekos naudojimą. Būsto paskola, kuri pirmiausia paimama už šio turto užstatą, vadinama pirmąja hipoteka. Pagal jau įkeistą turtą skolintojas gali pritraukti antrą ar trečią hipoteką, išduodamas antros ar trečios eilės hipoteką. Pagal standartines taisykles kreditorių reikalavimai tenkinami hipotekos eilės tvarka. Visoms hipotekos rūšims būdinga tai, kad sudarant paskolos sutartį gali būti numatytos specialios sąlygos, pavyzdžiui, dėl dalies pajamų, viršijančių bazinę paskolos sumą, ir palūkanų už jas išmokėjimo, įsipareigojimo dalyvauti akciniame kapitale. Specialiems tikslams pasiekti nuosavybės teisės ir atitinkamai hipotekos pagal jas gali būti skirstomos į žemę ir ant jos esančius pastatus bei statinius. Nuosavybė dažniausiai leidžia kreditoriams optimizuoti mokesčių atskaitymų lygį.

Opcionas – tai skolintojo teisė nupirkti turtą nustatytu laiku už fiksuotą kainą. Padidėjus objekto rinkai, opciono turėtojas gali jį parduoti arba perleisti teises neįgydamas nuosavybės teisės į turtą. Šiuo atveju opciono vertė yra skirtumas tarp turto rinkos vertės ir sutartos (fiksuotos) kainos.

Nuomos sutartys (nuomos sutartys) – tai teisės naudotis objektu perdavimas tam tikram laikotarpiui pranešus apie tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, teritorijos griovimo apribojimai, tam tikros rūšies užstatymo draudimas ir pan.).

Naudojimosi teisė gali būti perduota visam gyvenimui arba trumpesniam laikui. Šiuo metu žemės ūkio paskirties žemėje vyraujantis nuomos su nuosavybės teise pasiskirstymas iki gyvos galvos. Po savininko mirties nuosavybės teisė pereina įpėdiniui. Tuo pačiu metu tiek gyvybės savininkas, tiek jo įpėdinis gali realizuoti savo interesus, pavyzdžiui, suteikti turtą subnuomai. Tai sumažina objekto rinkos vertę, nes. subnuomininkas netenka teisės mirus pagrindiniam savininkui. Tiesą sakant, reikia pripažinti, kad lengvatinis paveldimos nuosavybės teisės paskirstymas stabdo būsto paskolų plėtrą Rusijos žemės ūkyje ir gerokai susiaurina kaimo skolos finansavimo bazę.

Panašu, kad, savo ruožtu, būsto paskolų sistemos nebuvimas stabdo visos Rusijos nekilnojamojo turto rinkos plėtrą. Tarp gyventojų pajamų ir nekilnojamojo turto kainos yra didelis atotrūkis, kurį išsivysčiusiose nekilnojamojo turto rinkose šalyse gali įveikti būsto paskolų sistema. Hipotekinio kreditavimo plėtra Rusijai šiandien yra nepaprastai skubi užduotis.

Investicijų į nekilnojamąjį turtą finansavimo būdai

Išvystytą nekilnojamojo turto rinką turinčios šalys turi didelę patirtį pritraukiant finansavimą nekilnojamojo turto objektų plėtrai iš įvairių šaltinių, naudojant pačius įvairiausius mechanizmus. Pagrindiniai kriterijai renkantis finansavimo variantą yra pelno maksimizavimas, rizikos mažinimas, maksimalus konkrečios šalies mokesčių teisės aktų teikiamų galimybių panaudojimas. Tačiau ne visos užsienio finansavimo galimybės gali būti naudojamos Rusijos praktikoje. To priežastis visų pirma yra: aukštas infliacijos lygis; tikrų pinigų iš bankų trūkumas; mažas gyventojų pajamų lygis, neleidžiantis veikti kaip mokiam skolininkui.

Pagrindinės finansinių išteklių pritraukimo nekilnojamojo turto plėtrai formos esamoje ekonominėje situacijoje yra šios:

Akcinis dalyvavimas įvairiuose opcionuose;
- būsto pažymėjimų ar būsto paskolos obligacijų išdavimas;
- trumpalaikis banko kreditavimas;
- hipotekos paskolos.

Panagrinėkime pagrindines finansinių išteklių pritraukimo formas plėtojant gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

Dalintis

Sąvoka „kelių akcijų statyba“ praktiškai prilygsta visuotinai priimtai sąvokai „akcinė statyba“ ir tik pabrėžia tai, kad investiciniame projekte dalyvauja daug investuotojų ir pirkėjų.

Tikriausiai jau yra bandymų ištirti nekilnojamojo turto vertinimo ypatumus daugiabučių statyboje statybinių organizacijų ir vystytojų finansų skyriai projektų ekonominiam efektyvumui apskaičiuoti, tačiau plačiau žinomų publikacijų šia tema nėra.

Akcinis dalyvavimas būsto statyboje (rekonstrukcijoje) yra labiausiai paplitęs finansavimo šaltinis, o pagrindiniai akcininkai beveik visur yra asmenys. Iš 1072 tūkst. m būsto, 919 tūkst. m buvo pastatyta akcijų savininkų piliečių lėšomis (tai yra 86 proc.).

Akcinis dalyvavimas finansuojant būsto statybą yra ne kas kita, kaip išankstinio būsto pirkimo forma, nes Rusijos Federacijos įstatymas „Dėl investicinės veiklos Rusijos Federacijoje, vykdomos kapitalo investicijų forma“ garantuoja nevalstybinius investuotojus. teisę į privačią būsto, kurio statybą jie finansavo, nuosavybę.

Dalyvavimo akcijoje esmė yra tokia: statybos finansavimo organizatorius (tai gali būti užsakovas arba vystytojas) pritraukia „akcininkus“ (ty būsto pirkėjus). Tokią būsto statybos finansavimo schemą reglamentuojantis dokumentas yra akcinio kapitalo dalyvavimo statant gyvenamąjį namą sutartis arba investicinė sutartis. Bendrosiose sutarties nuostatose būtinai turi būti nurodyta, kad šis statybos (rekonstrukcijos) objektas sutarties pasirašymo metu niekam nebuvo parduotas, jokiu kitu būdu neperimtas, nėra ginčo ir jam netaikomas draudimas. Taip pat turi būti nurodyta, kokiu pagrindu įmonė, pritraukianti lėšas iš akcininkų, turi teisę investuoti į šį objektą ir pritraukti investuoti trečiuosius asmenis. Įmonė, kuri renka lėšas būsto statybai, priklausomai nuo konkrečios situacijos, dažniausiai vadinama „klientu“, „pradiniu investuotoju“, „investuotoju“, o investuojantis asmuo – „akcininku“, „subakcininku“, „subinvestuotoju“. .

Pradinis investuotojas įsipareigoja savo ir skolintomis lėšomis investuoti į objekto statybą (rekonstravimą) iki visiško jo užbaigimo, užtikrinti statybos užbaigimą iki tam tikros datos, o vėliau per tam tikrą laikotarpį nuo objekto statybos (rekonstrukcijos) momento. pasirašant Valstybinės priėmimo komisijos aktą perduoti akcininkui tam tikro ploto butą. Akcininkas savo ruožtu įsipareigoja investuoti į objekto statybą (rekonstrukciją), įnešdamas lėšas ar kitu sutartyje nurodytu būdu, pavyzdžiui, tam tikru laiku tiekdamas statybines medžiagas.

Pagal sutartį dėl dalyvavimo statyboje akcininkas įsipareigoja sutartyje nustatytais terminais sumokėti už iš anksto sutartą bendro buto ploto dalį. Tuo pačiu metu, sudarius sutartį, sumokama pirmoji pajaus įmoka, kurios dydis maždaug atitinka namo parengties procentą sutarties sudarymo metu. Likusi išlaidų dalis yra padalinta į vienodus mokėjimus (paprastai kas ketvirtį) taip, kad iki statybos pabaigos investuotojas galėtų sumokėti visas buto statybos išlaidas.

Užbaigus statybas (rekonstrukciją), statytojas pagal sudarytas akcijų sutartis užima pastatą, pateikia investuotojui dokumentus, reikalingus buto nuosavybės teisei įregistruoti valstybės institucijoje, ir perduoda pastatą eksploatuoti.

Bendros statybos pranašumai, palyginti su tiesioginiu būsto pirkimu pirminėje ar antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje, yra šie:

Galimybė atsiskaityti etapais;
- indeksuoti tik likutinę statybos kainą pagal sutartį;
- būsto įsigijimo išlaidų mažinimas (būsto kaina akcininkui, kaip taisyklė, yra mažesnė už gatavų būstų rinkos vertę).

Be to, lyginant su antrine būsto rinka, akcinis dalyvavimas statybose (kaip ir bet kuris objektas pirminėje rinkoje) turi dar vieną pranašumą – „objekto istorijos skaidrumą“.

Viena iš silpniausių patrauklios bendros statybos schemos vietų yra jos teisinė parama. Pagrindinė „akcijų“ rinkos problema yra ta, kad bendros statybos dalyvis, sudaręs sutartį dėl dalyvavimo statyboje pajaus, netampa nekilnojamojo turto savininku. Jo statusas tuo laikotarpiu, kai pinigai buvo sumokėti ir namas dar nepastatytas, apibrėžiamas kaip „investuotojas“. Kadangi teisinė bazė investuoti mūsų šalyje nėra pakankamai tvirta, tai galima laikyti pagrindine daugelio piktnaudžiavimo ir tam tikro nepasitikėjimo potencialiais akcininkais priežastimi. Taip pat kyla rizika, kad būsto statyba bus nepagrįstai vilkinama ir statybos metu išaugs būsto išlaidos. Šiuo atžvilgiu, anot brokerių ir teisininkų, antrinė akcijų rinka laikoma nepatikima, o akcijų likvidumas yra palyginti mažas.

Rinkdamasis įmonę būsimasis akcininkas turėtų suprasti, kad verta turėti reikalų tik su žinomomis statybos ir nekilnojamojo turto įmonėmis. Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas buto pirkimo sandorio vykdymui, pradedant mokėjimo schema ir baigiant būsto parametrų aprašymu. Siekiant sumažinti riziką įsigyjant būstą, būtina patikrinti ne tik įmonės, su kuria sudaroma nuosavo kapitalo dalyvavimo statybose sutartis, dokumentaciją, bet ir visą sutarčių tarp visų statybos dalyvių grandinę (vadinasi. statybose dalyvaujančios organizacijos). Akivaizdu, kad kuo ilgesnė grandinė, tuo didesnė rizika negauti buto ir negrįžtamai prarasti įneštus pinigus. Geriausias būdas sumažinti riziką bendroje statyboje – į sutarčių rengimą ir akcininkų rizikos draudimą įtraukti kompetentingus teisininkus. Sankt Peterburge daugelis nekilnojamojo turto agentūrų atlieka teisines sutarčių dėl dalyvavimo statyboje sutarčių peržiūrą. Yra net „Konsultacijų centras bendrai statybai“, kuris, be bendrų konsultacijų, konkrečių sutarčių ekspertizės ir patyrusio teisininko išvykimo į kontorą aptarti sutarties sąlygų, teikia teisinę pagalbą naujos statybos pirkėjui. būstą nuo sutarties pasirašymo iki nuosavybės teisių įregistravimo.

Būtina plėtoti draudimo instituciją statomoje būsto rinkoje. Ilgalaikė statybų rizika gali kilti net ir akcininkui bendraujant su sąžiningiausiu vystytoju, nes statybų vilkinimo priežastis gali būti ne tik pinigų trūkumas, bet ir administracinių aktų, susijusių su namo statyba, išdavimas, prasidėjusios force majeure aplinkybės ir kt. Kartais dėl padalinių nesuderintų įvairių nuostatų ir nurodymų namo nepavyksta perduoti laiku.

Pastaruoju metu periodiškai vyksta seminarai, kuriuose aptariami akcininkų rizikos mažinimo būdai (pavyzdžiui, seminaras „Už piliečių saugumą nekilnojamojo turto rinkoje“, su „Nekilnojamojo turto biuletenio“ informacine parama), mokymai vyksta kursai apie veiklą pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje (pvz. „Nevalstybinė mokymo įstaiga „Nekilnojamojo turto institutas“ parengė ir dėsto kursą „Operacijos pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje“), aiškinamieji straipsniai akcininkams. yra skelbiami žiniasklaidoje. Kitaip tariant, vykdomas platus švietėjiškas darbas, kurio tikslas – plėtoti akcininkų dalyvavimą statybose ir mažinti akcininkų riziką.

Vienas iš galimų būdų sumažinti akcininkų rizikas ir inicijuoti naujas statybas gali būti nauja nekilnojamojo turto veiklos kryptis – aktyvus maklerių dalyvavimas renkant lėšas iš gyventojų bendrai statybai, taip pat ir naujomis formomis. Taigi, pavyzdžiui, viena vertus, Sankt Peterburge yra labai daug nebaigtų statyti gyvenamųjų pastatų, kuriuos investuotojai arba apleido, arba taip ir nerado. Kita vertus, mieste vis dar yra didžiulis laukiančiųjų eilė būsto pagerinimui. Tarp laukiančiųjų yra žmonių, kurie galėtų rasti dalį sumos buto statybai. Gali būti, kad nekilnojamojo turto įmonės vis labiau įsitrauks į tokių projektų įgyvendinimą ir veiks ne tik kaip baigto ir statomo būsto pardavimo brokeris, bet ir kaip investicijų brokeris, iniciatorius ir organizatorius įgyvendinant tokius projektus. .

Priklausomai nuo akcininkų finansinių galimybių, yra šios galimybės dalyvauti būsto statyboje:

1. Dalyvavimas akcijoje su šimto procentų vienkartine išmoka:
a) pagal dalyvavimo akcijoje sutartimi akcininkui priskiriamas konkretus butas statomame name, nurodant filmuotą medžiagą ir buto vietą;
b) sutartyje nurodyta buto statybos kaina sutarties sudarymo metu,
c) nurodytos išlaidos yra visiškai sumokėtos sutartu laiku nuo sutarties pasirašymo momento, yra fiksuotos ir jai netaikomas tolesnis su infliacija susijęs indeksavimas;
d) užbaigus statybas, akcininkas ir vystytojas atsiskaito pagal faktinį perleisto buto plotą; po galutinių tarpusavio atsiskaitymų apmokėtas butas įregistruojamas akcininko nuosavybėn;
2. Dalyvavimas akcijoje su etapais mokėjimu:
a) panašiai kaip ankstesnio pasirinkimo a punkte,
b) sutartyje yra nurodytas buto kainos apmokėjimo grafikas, atsižvelgiant į infliaciją, taip pat į akcininko galimybes ir pageidavimus;
c) sutartu laiku nuo sutarties pasirašymo dienos pradine 1 kv. m nuo bendro buto ploto mokama pirmoji įmoka. Bendras buto plotas, apmokamas pirmąja įmoka, priklauso nuo namo pasirengimo laipsnio sutarties sudarymo metu,
d) likusi dalis bendro buto ploto mokama etapais pagal grafiką, indeksuojant 1 kv. m bendro buto ploto kiekvieno mokėjimo metu, atsižvelgiant į statybų pramonės kainas. Kitaip tariant, kiekviena paskesnė įmoka apmokama tam tikrą kvadratinių metrų skaičių nuo bendro buto ploto,
e) panašiai kaip punkte,
d) ankstesnė versija;
3. Dalyvavimas akcijoje su turimo būsto įskaitymu:
a) toks pat kaip pastraipa,
b) ankstesnė versija,
c) sutartyje nurodoma, kiek kvadratinių metrų bendro "naujojo" buto ploto yra laikoma sumokėta sutarties sudarymo metu, priklausomai nuo bendro senojo buto ploto kvadratinių metrų akcininkas, priimtas kaip nuosavybės įnašo dalis,
d) už bendro ploto kvadratinių metrų skaičiaus skirtumą, palyginti su „naujojo“ buto plotu, akcininkas moka papildomus pinigus etapais statybos laikotarpiu, pagal priimtą dalyvavimo akcijoje schemą. ant akcininko pasirinkto statomo namo,
e) panašiai kaip punkte,
e) ankstesnė versija.

Yra du „senų“ butų užskaitymo variantai:

1) dalininko butas yra laisvas, nuosavybės teisė į jį iš karto pereina statytojui;
2) akcininkas gyvena savo bute visą statybos laikotarpį iki to momento, kai jam bus suteiktas naujas butas, o nuosavybės teisė pereina statytojui, akcininkui persikėlus gyventi į naują butą.

Išvados: kaip matyti iš analizės, akcinio kapitalo finansavimo schema šiuo metu yra labiausiai paplitusi, nes ji turi nemažai privalumų (mokėjimo etapais galimybė; indeksuoti tik likutinę statybos kainą pagal sutartį, mažinti įsigijimo kaštus). būstas, „objekto istorijos skaidrumas“). Deja, akcijų schemoje nėra trūkumų, iš kurių pagrindiniai yra: silpna teisinė parama, didelė tikimybė nesilaikyti statybos terminų. Šiuo metu vyksta aktyvūs darbai mažinant bendros statybos rizikas, siekiant plėtoti pirminę rinką.

Būsto pažymėjimų ar būsto paskolos obligacijų išdavimas

Viena iš gana paplitusių piliečių ir juridinių asmenų lėšų pritraukimo formų būsto statyboje tapo savivaldybių būsto obligacijų, arba būsto pažymėjimų, išleidimas. Ši finansavimo forma paplito Maskvoje, Sankt Peterburge, Saratove, Uljanovske. Sankt Peterburgo administracijos statybos komiteto duomenimis, šiuo metu Sankt Peterburge daugiau nei 700 šeimų iš eilėje esančių būsto pritraukiama dalyvauti programoje „Valstybiniai būsto sertifikatai“. Ši programa numato 80% būsto išlaidų biudžetą. 201 šeima būstą įsigijo turėdama būsto pažymėjimus. Bendras pagal būsto sertifikatų programą pradėtų eksploatuoti butų plotas dabar siekia 3,5 tūkst. m.

Sveiki, mieli finansinio žurnalo „svetainė“ skaitytojai! Šiandien kalbėsime apie investavimą (investavimą) į nekilnojamąjį turtą.

Iš šio įrašo sužinosite:

• Kokie yra šio tipo investicijų privalumai ir trūkumai;
• Įvairūs investavimo į nekilnojamąjį turtą variantai;
• Investavimo į statybą ypatumai;
• Kaip pradėti investuoti turint nedidelę laisvų lėšų sumą.

Be to, straipsnio pabaigoje rasite atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus.

Straipsnis patiks ir bus naudingas tiek ieškantiems būdų investuoti savo lėšas, tiek patyrusiems investuotojams. Negaiškite laiko, pradėkite skaityti. Ir galbūt artimiausiu metu žengsite pirmuosius žingsnius sėkmingos investicijos į nekilnojamąjį turtą link.

Kokie yra pagrindiniai investavimo į nekilnojamąjį turtą pliusai (+) ir minusai (-), į kokį nekilnojamąjį turtą geriau investuoti pinigus, kokie yra būdai pasipelnyti iš tokio tipo investicijų – apie tai ir dar daugiau skaitykite žemiau

1. Investavimo į nekilnojamąjį turtą pliusai ir minusai – pagrindiniai privalumai ir trūkumai 📑

Kiekvienas adekvatus žmogus galvoja apie pelningas investicijas. Svarbu, kad investicijos apsaugotų pinigus nuo žalingo poveikio infliacija. Kartu pageidautina, kad investuotos lėšos veiktų ir atneštų papildomų pajamų.

Ilgą laiką naudojamos investavimo priemonės padės pasiekti aukščiau išvardintus tikslus. Kartu svarbu, kad jie turėtų minimalią riziką ir būtų labai perspektyvūs. Būtent tokie jie ir yra investicijos į nekilnojamąjį turtą .

Būsto poreikis žmogui atsirado prieš daugelį metų ir yra išsaugotas iki šių dienų. Ateityje tai taip pat niekur nedings. Todėl nekilnojamasis turtas visada bus paklausa, vadinasi, yra puiki investavimo priemonė.

Be to, tokios investicijos yra gana priimtinas pasirinkimas verslui. Tam visai nebūtina turėti milžiniškų pinigų. Vis dar galite investuoti į nekilnojamąjį turtą pradiniame statybos etape. Be to, įsigijus jo pajų galima tapti būsto kooperatyvo nariu.

Kaip ir bet kuri kita finansinė priemonė, investicija į nekilnojamąjį turtą turi abu privalumus , ir minusai .

Tarp šio tipo investicijų pranašumų (+) yra šie:

• nekilnojamasis turtas turi didelį likvidumą;
• ilgalaikė pastovi grąža pavyzdžiui, išnuomodami įsigytą turtą nuomai, galite gauti pelno daugelį metų;
• santykinis investicijų prieinamumas;
• platus investavimo variantų pasirinkimas.

Nepaisant reikšmingų investavimo į nekilnojamąjį turtą pranašumų, kaip ir visos esamos investavimo galimybės, jiems kyla rizika.

Pagrindiniai tokių investicijų trūkumai (-) yra šie:

• nekilnojamojo turto paklausa yra gana apčiuopiama priklausomybė nuo ekonominės padėties visoje šalyje ir konkrečiai konkrečiame regione;
• nekilnojamojo turto kainos gana aukštos;
• mažuose miesteliuose nekilnojamojo turto paklausa yra gana žema;
• didelės papildomos išlaidos – komunaliniai mokesčiai, remontas, mokesčiai.

Be to, yra ir galimybė force majeure . Pasitaiko, kad dėl neįveikiamų aplinkybių turto kaina smarkiai krenta. Pavyzdžiui, butai ekologiškai švarioje vietoje atpigs, jei šalia bus pastatyta gamykla ar judri greitkelis. Dėl to investuotojas ne tik nieko neuždirbs, bet ir įmanoma prarasti dalis investicijų.

Norint išvengti daugumos problemų, prieš investuojant, svarbu preliminarią analizę . Joje palyginamos galimos investavimo galimybės ir nagrinėjami įvairūs veiksniai bei aplinkybės, galinčios turėti įtakos turto vertei.

Populiariausios investavimo galimybės

2. Į kurį nekilnojamąjį turtą apsimoka investuoti - 8 populiarūs variantai + palyginimų lentelė 📊

Investicijų ekspertai mano, kad investuoti į nekilnojamąjį turtą yra daug mažiau rizikinga nei prekiauti biržoje, investuoti į startuolius ir verslus. Tai paaiškinama paprastai: nekilnojamasis turtas labai retai būna pigesnis.

Geriausias būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą majoras miestai. Tai ypač pasakytina apie gyvenamąsias patalpas. Šiuo atveju yra tiesioginis ryšys: kuo didesnis miestas, tuo pelningiau investuoti pinigus į nekilnojamąjį turtą.Šis faktas visų pirma susijęs su jo likvidumo skirtumu skirtinguose miestuose.

Tačiau svarbu suprasti, kad kiekvienoje vietovėje galite rasti sau tinkamo nekilnojamojo turto investicijai. Norėdami gauti maksimalų pelną, turėtumėte kruopšti analizė visas esamas kryptis ir pasirinkti pelningiausią iš jų.

1 variantas. Gyvenamoji nuosavybė

Ši parinktis yra labiausiai prieinama privačių investuotojų. Investuojant į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą rizika yra minimali.

Yra du būdai užsidirbti pinigų perkant gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą:

1. pirkimas tam tikslui perpardavimas už didesnę kainą;
2. pirkti už nuoma .

Bet kokiu atveju, perkant butą, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos kriterijus:

• vieta- prestižiniame, gyvenamajame ar studentų rajone, draugiškame aplinkai, nutolusiame nuo miesto centro;
• kambario išdėstymas, įskaitant balkono, kombinuoto arba atskiro vonios kambario buvimą;
• sąlyga- Remonto prieinamumas ir kokybė;
• infrastruktūrą- kiek toli yra darželiai, mokyklos, poliklinikos, viešojo transporto stotelės, parduotuvės.

Apskritai bet koks, net atrodytų, nereikšmingas, kriterijus gali būti svarbus pirkėjams:

• vaizdas pro langą;
• grindys;
• kaimynai;
• vietos zonos kontingentas.

Norint kuo pelningiau įsigyti butą (ar kitą gyvenamąjį būstą), teks jo ieškoti savarankiškai be maklerio pagalbos. Tačiau svarbu patikrinti sandorio grynumą. Apie tai, kaip tai padaryti pirminėje ir antrinėje būsto rinkose, kalbėjome praėjusiame numeryje.

2 variantas. Komercinis nekilnojamasis turtas

Ši parinktis skirta labiau patyrusiems investuotojams. Tokioms investicijoms tinka tiek nedidelio dydžio biurų, tiek prekybinės patalpos, tiek dideli pastatai, skirti sandėliams, prekybos centrams, gamybos cechams įrengti.

Tokios patalpos visada turi didelę paklausą. Daugybė verslininkų ieško erdvės verslui ir yra pasirengę ją atiduoti savininkui nuoma. Perkantiems komercinį nekilnojamąjį turtą belieka reguliariai gauti investicijų grąžą.

Nuoma yra klasikinis būdas gauti . Investuotojo pelnas šiuo atveju nepriklauso nuo darbui sugaišto laiko.

Investuotojui pravartu žinoti, kad renkantis komercinį nekilnojamąjį turtą kaip investicinį objektą, iš jo reikalaujama turėti pakankamai didelę pinigų sumą. Investicijos šia kryptimi paprastai prasideda nuo penkios -septyni milijonų rublių.

3 variantas. Žemės sklypai

Norint įsigyti žemės sklypą, reikia mažesnės pinigų sumos nei perkant butą ar komercinę nuosavybę.

Investuojant į žemės sklypus yra keletas privalumų:

• minimalus sukčiavimo tikimybės lygis;
• nereikia remonto;
• nemokėjimas už komunalines paslaugas;
• pirkimo procedūra paprastesnė nei kito nekilnojamojo turto;
• santykinai maži mokesčiai;
• paprastas dizainas;
• nereikia kreiptis į maklerių pagalbą.

Visi žemės sklypai gali būti klasifikuojami pagal naudojimo paskirtį. Dėl trumpalaikė investicija su minimaliomis sąnaudomis, naudojamos tinkamiausios zonos statyboms . Daugiau ilgalaikės investicijos verta daryti žemėje, skirtoje naudoti žemės ūkis ir pramonė .

Bet taip pat yra apribojimai investicijos į žemę. Pirmiausia, valstybė sugriežtino kontrolę, kad žemė būtų naudojama pagal paskirtį. Be to, pastaruoju metu tokio tipo turtui buvo padidinti mokesčiai.

4 variantas. Šalies nekilnojamasis turtas

Priemiesčio nekilnojamojo turto pirkimas tolesniam nuolatiniam perpardavimui pelningas užsiėmimas . Tai ypač aktualu dideliems didmiesčiams dėl to, kad jų gyventojai vis dažniau bando įsikurti ar turi galimybę atsipalaiduoti kuo toliau nuo miesto triukšmo ir nešvaraus oro.

Yra keletas galimybių investuoti į priemiesčio nekilnojamąjį turtą:

• statomų objektų įsigijimas;
• investuoti į gatavus kotedžus;
• žemės, skirtos priemiesčio nekilnojamojo turto statybai, pirkimas.

Investavimo į priemiesčio nekilnojamąjį turtą perspektyva laikui bėgant didėja. Tačiau renkantis perkamą objektą reikėtų atkreipti dėmesį apie jos vietą, turimą infrastruktūrą ir komunikacijas. Didelę reikšmę gali turėti ir kiti veiksniai, svarbūs kuriant patogias gyvenimo sąlygas.

5 variantas. Statomas turtas

Kitas investavimo variantas – investavimas į statomus nekilnojamojo turto objektus (naujus pastatus). Nepaisant to, kad šios parinkties rizikingumas yra šiek tiek didesnis, bet jūs galite gauti daug didelis pelnas.

Tai paaiškinama labai paprastai- statomas turtas kainuoja daug pigiau nei antrinėje rinkoje. Todėl, jei investuosite lėšas pradiniame etape, baigus statybas, kainos greičiausiai bus reikšmingos užauk. Dėl to investuotojas gaus apčiuopiamą pelną.

Rizika investuojant į statomą nekilnojamąjį turtą dažniausiai siejama su vystytoja įmone. Jei jis nepatikimas, jis pakyla rizikašių situacijų atsiradimas:

• nesavalaikis turto paleidimas;
• visiškai užšaldyti statybvietę;
• esant neteisėtai statybai ar neturint leidimų, galimas pilnas statinio nugriovimas.

Būtent todėl investuotojas, prieš investuodamas į statomą nekilnojamąjį turtą, turi atlikti nuodugnią vystytojo analizę.

Tuo pačiu metu svarbu ištirti ne tik įmonės reputaciją, bet ir šias savybes:

• įmonės egzistavimo laikas;
• užbaigtų ir pradėtų eksploatuoti įrenginių skaičius;
• ar praeityje statybos procese buvo prastovų, jų trukmė ir priežastys.

Vienas po kito einantys investicijų į statybas etapai

5.3. Kaip teisingai investuoti į statybas – 5 pagrindiniai žingsniai

Bet kuris investuotojas žino, kad investavimas pagal iš anksto parengtą planą leidžia padidinti pelno lygį ir sumažinti investicijų rizikingumą. Investicijos turi būti vykdomos nuosekliai, pagal parengtą strategiją. Šiame procese yra penki etapai.

1 etapas. Kūrėjo pasirinkimas

Privalomas ir svarbus įvykis pradiniame investicijų į statybas etape kūrėjo analizė. Svarbu ne tik sužinoti kūrėjo vardą, bet ir išsiaiškinti, kokia jo reputacija. Specialistai rekomenduoja investuoti tik į tuos statomus objektus, kuriuos stato mieste žinoma statybų įmonė.

Renkantis kūrėją, svarbu atsižvelgti į:

• įmonės reputacija;
• kiek objektų įmonė jau yra pradėjusi eksploatuoti;
• apžvalgos;
• kiek įmonė yra patyrusi sudėtingose ​​statybose;
• kiek investuotojų turi kūrėjas;
• partnerystė su kredito įstaigomis (bankai kruopščiai renkasi, su kuo bendradarbiauti, atlieka išsamią analizę ir nebendrauja su abejotinos reputacijos kūrėjais);
• kaip kruopščiai kūrėjas laikosi įstatymų (pagrindinis norminis aktas yra federalinis įstatymas 214 -FZ).

Maskvoje ir Maskvos regione galite pasitikėti šiais kūrėjais:

GK PIK- vienas didžiausių kūrėjų Rusijoje. Įmonė įkurta 1994 metais, sėkmingai įgyvendina didelius statybos projektus visoje Rusijoje. Sutelktas į statybą prieinama būstą. Per veiklos metus buvo pastatyta apie 250 tūkstančių 15 milijonų kvadratinių metrų ploto butų. m. Tai viena iš pagrindinių Rusijos ekonomikos įmonių.

A101 kūrimas– Įmonė pastatė apie 500 tūkst. m. gyvenamasis nekilnojamojo turto, taip pat daugiau nei 50 tūkst. komercinis. Stato ir kūrėjas darželius ir mokyklas sąveikauja su biudžetu. Vykdant būsto paskolų programas bendradarbiaujama su keliais dideliais bankais. Kūrėjas įtrauktas į TOP-5 Maskvos regione ir TOP-15 visoje Rusijoje.

Kapitalo grupė yra įmonė, užsiimanti visu statybos veiklos ciklu nuo statybų aikštelių analizės iki baigto nekilnojamojo turto apdailos. Buvo baigtas 71 projektas, kurio metu buvo pastatyta 7 mln. m. Įmonės objektai buvo pripažinti geriausiais projektais Maskvoje ir Maskvos srityje.

2 etapas. Investicinio objekto pasirinkimas

Kitas svarbus žingsnis investuojant į statomą nekilnojamąjį turtą yra tinkamo objekto parinkimas. Geriausia pradėti nuo vietovės, kurioje gyvenamųjų patalpų paklausa didžiausia.

Renkantis objektą priedams, svarbu atsižvelgti į šiuos parametrus:

• infrastruktūra;
• netoli viešojo transporto stotelių ir metro stočių;
• kitos savybės, turinčios įtakos gyvenimo komforto laipsniui.

Jei planuojate investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą, turėtumėte iš anksto apsvarstyti galutinį investuotojo tikslą. Taip pat bus naudinga parengti profesionalų verslo planą.

3 etapas. Derybos

Kai pasirenkamas vystytojas ir objektas investicijai. Galite pradėti derybos. Svarbu suprasti, kad pagal mūsų šalies įstatymus teisių į statomus nekilnojamojo turto objektus įregistruoti neįmanoma.

Tačiau investuotojas turi teisę:

• sudaryti akcijų sutartį;
• įstoti į statybų kooperatyvą;
• užregistruoti investicinį indėlį;
• sudaryti akcijų sutartį.

Ekspertai pataria laikytis nuosavybės sutarties.

Be sutarties įregistravimo būdo, aptariamos ir lėšų įnešimo sąlygos. Pagrindiniai iš jų yra įsigijimas įmokų planas(atsiskaitymas dalimis) ir vienkartinis lėšų įnešimas, tačiau galimi ir kiti variantai.

4 etapas. Dokumentacijos studijavimas

Visos sudarytos sutartys turi atitikti galiojančius įstatymus. Būtų naudinga juos patikrinti su nepriklausomo teisininko pagalba. Daugelis žmonių mano, kad tai pinigų švaistymas. Tačiau taupyti operacijų saugumui nepatartina.

5 etapas. Sutarties sudarymas

Paskutinis sandorio etapas yra susitarimo sudarymas. prieš pasirašant galutinę sutarties versiją. Svarbu atidžiai išstudijuoti visus jo punktus.

Tai darant reikia atkreipti dėmesį į:

• Kada planuojama baigti statybas?
• kokios yra nutraukimo sąlygos;
• kaina turėtų būti fiksuota, neturėtų būti sąlygų, kurių pagrindu ji keisis;
• Kiekvienai šaliai turi būti nustatytos netesybos už sutarties sąlygų pažeidimą;
• nenugalimos jėgos aplinkybės.

Svarbu į statomo nekilnojamojo turto įsigijimo sandorį žiūrėti itin atsargiai ir atsakingai. Svarbu atsiminti, kad yra rizika, kurią galima sumažinti griežtai laikantis investavimo etapų sekos.

5.4. Kaip užsidirbti pinigų iš investicijų į statybas – TOP 3 darbo būdai

Investuotojas turėtų žinoti, kokie uždarbio būdai įsigyjant statomą nekilnojamąjį turtą yra saugiausi ir labiausiai pasiteisinę.

1 būdas. Nuoma

Pajamos iš nekilnojamojo turto perleidimo nuomai yra ilgalaikė investicija. Tačiau ši parinktis turi stabilų pelningumo lygį.

Atsipirkimo laikotarpis šiuo atveju viršija penki šeši metų. Tačiau nepamirškite, kad teritorija bet kuriuo atveju lieka investuotojo nuosavybe.

Didžiuosiuose miestuose yra paklausa įvairių tipų nuomai gyvenamasis nekilnojamasis turtas : nuomojami prabangūs butai, kambariai gyvenamuosiuose rajonuose, studijos jaunoms šeimoms ir kt.

Jei atsižvelgsime į komercinis nekilnojamasis turtas , galima pastebėti, kad jo paklausa iš verslininkų taip pat yra nuolat didelė. Didžiuosiuose miestuose ypač populiarios patalpos, esančios verslo ir prekybos centruose. Vienintelis komercinių patalpų trūkumas – būtinybė investuoti gana dideles pinigų sumas.

Pirkimui butai paprastai pakanka 1,5 -2,5 milijonų rublių. Jei planuojate investuoti į komercinis nekilnojamasis turtas, tai užtruks maždaug 2-3 kartus didelė suma.

2 būdas. Parduodamas statomas butas po paleidimo

Jei perkate statomą nekilnojamąjį turtą perpardavimui, investicijas galite gana greitai susigrąžinti – jau praėjo 1 -2 metų. Kuo greičiau baigiamas objekto statybos, tuo įdomiau investuotojams. Ypač sėkmingi investuotojai per vienerius metus gauna pajamų 100 % nuo investuotų lėšų.

Svarbu įvertinti ir kitus variantus. Galimas kokybiškas remontas baigtame bute. Dėl tokių veiksmų jo vertė padidės maždaug ketvirtadaliu.

3 būdas. Dalyvavimas kolektyviniuose investavimuose

Galima patarti investuotojams, ieškantiems saugiausių galimybių investuoti į statomą nekilnojamąjį turtą bendradarbiauti su tarpininkais . Tuo pačiu metu galite tapti nariu profesionalus investicinis projektas nepirkdamas nekilnojamojo turto. Norėdami tai padaryti, pakanka prisijungti prie kolektyvinio investavimo fondo ir gauti pajamų kaip akcininkas.

Maskvoje ir regione yra keletas patikimų fondų, kurie investuoja į nekilnojamąjį turtą. Įskaitant statomas:

E3 investicijos- čia yra minimali įvestina suma 100 tūkstančių rublių. Kai pelnas garantuotas lygiu 25-90 proc. Visos investicijos į fondą yra apdraustos. Investuotojas gali savarankiškai pasirinkti investuotų lėšų atsipirkimo laikotarpį iš pusė metų prieš du metų. Investuotojų lėšas profesionalai investuoja į itin likvidų nekilnojamąjį turtą, investuotojui belieka užsidirbti pelno. Toks variantas yra pasyvios pajamos su garantuotu pelnu ir minimalia rizika. Bendrovė teikia informacinę pagalbą, taip pat nemokamas konsultacijas investuotojams.

Sminex- įmonė investuoja į paruoštus butus, taip pat į statybų stadijos objektus. Pati įmonė stato namus, kaip papildomą paslaugą gauna investuotojai butų renovacija. Be to, įmonė rūpinasi nuomininkų paieška. Įmonė stato kotedžus, gyvenamuosius pastatus, komercinius objektus. Ekspertai neginčijamu pristatomos organizacijos pranašumu vadina susitelkimą į aukštą statomo nekilnojamojo turto kokybę, taip pat jų saugumą eksploatacijos metu.

Taigi, yra keletas būdų, kaip užsidirbti pinigų iš statomo nekilnojamojo turto. Jie skiriasi ne tik pelningumo lygiu, bet ir pastangomis, kurių pareikalaus iš investuotojo.

5.5. 4 pagrindinės rizikos investuojant į statomą nekilnojamąjį turtą

Bet kokia investicija yra susijusi su rizika prarasti investuotas lėšas. Norėdami sumažinti praradimo tikimybę, anksti ištirti, kokias schemas naudoja nekilnojamojo turto sukčiai, ko bijoti investuojant į statybas.

Rizika 1. „Muilo burbulas“

Pirmasis būdas apgauti patiklus investuotojus yra itin paprastas. Vienadienės įmonės parduoda patikliams investuotojams mitas , o ne realiai statomus objektus. Visi darbai statybvietėse atliekami tik siekiant išvengti akių.

Dažnai tokie projektai organizuojami ir vykdomi pasitelkiant įvairias teisines struktūras. Dėl to sandoriai atrodo iš šalies visiškai legalus. Tačiau kai tik sukčiai surenka pakankamai pinigų, jie išnyksta kartu su investuotojų įnašais.

Pirmasis būdas atpažinti muilo burbulą- Žymiai neįvertintas nekilnojamasis turtas. Investuotojas turėtų palyginti kainas su vidutinėmis kainomis nagrinėjamoje srityje. Per maža kaina turėtų įspėti.

Taip pat svarbu įsitikinti, kad informacija apie kūrėją yra oficialiame registre. Tai apima visas esamas statybų bendroves. Todėl, jei atitinkamos firmos nėra šiame sąraše, tai nėra tikras juridinis asmuo.

Rizika 2. Kūrėjo bankrotas

Yra daug priežasčių, dėl kurių statybos įmonė gali bankrutuoti:

• neefektyvus valdymas;
• piktnaudžiavimas lėšomis;
• finansų trūkumas;
• didelės išlaidos.

Natūralu, kad pinigų trūkumas paliečia ne tik pačią statybų bendrovę, bet ir investuotojus. Kad nesusidurtumėte su tokia problema, renkantis kūrėją turėtumėte sutelkti dėmesį į didelė kompanija, kuri jau pradėjo eksploatuoti daugybę pastatytų objektų.

Rizika 3. Nekilnojamojo turto pristatymo terminų nesilaikymas

Kitas nepatogumas investuojant į statomą nekilnojamąjį turtą yra statybos vėlavimas . Ši rizika ypač nemaloni tiems, kurie nekilnojamąjį turtą perka pritraukiant kredito lėšas. Paskolos davėjui nesvarbu, kada turtas bus pradėtas eksploatuoti, jam svarbu, kad visos skolos būtų grąžintos laiku ir su atitinkamomis palūkanomis.

Ekspertai priėjo prie išvados, kad kiekvieną dieną nesilaikant terminų valgo 0,01 % investuotojo pajamų. Procentais tai nėra daug. Tačiau kalbant apie rublius, pasirodo padori suma ypač kai paleidimas atidedamas kelis mėnesius ar net metus.

Rizika 4. Force majeure situacijos, taip pat nenuspėjami pokyčiai nekilnojamojo turto rinkoje

Dėl šių aplinkybių investuotojas taip pat gali prarasti dalį lėšų. Force majeure pavyzdys yra prasidėjusios užsitęsusios ekonominės krizės. Dėl to pasiūla nekilnojamojo turto rinkoje gali gerokai viršyti paklausą. Ši aplinkybė lemia ženkliai sumažėjo nekilnojamojo turto vertė- dažnai 10-20 proc.. Net ir situacijai išsilyginus investuotojai jau praras dalį potencialių pajamų.

Kitas force majeure pavyzdys yra stichinės nelaimės (miškų gaisrai, potvyniai, žemės drebėjimai), karai, pramonės nelaimės. Vienintelis būdas apsisaugoti nuo tokių pavojų yra statomo nekilnojamojo turto draudimas.

Taigi, kaip ir bet kokias investicijas, investicijas į statomą nekilnojamąjį turtą lydi įvairios rizikos. Kai kuriuos iš jų galima sumažinti atlikus nuodugnią analizę renkantis objektą įsigijimui. Kitais atvejais draudimas padeda išvengti nemalonių pasekmių.

6. Praktinės rekomendacijos, kaip padidinti investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžą 💎

Investuodamas į statomą ar paruoštą nekilnojamąjį turtą, bet kuris investuotojas siekia maksimaliai padidinti galutinis pelnas. Tai galite padaryti naudodami toliau nurodytus metodus.

Rekomendacija 1. Atlikti pertvarkymą ir susitarti (įteisinti).

Gyvenamojo objekto pertvarkymas- paprasčiausias variantas, leidžiantis padaryti būstą funkcionalesnį, nekeičiant jo bendro ploto. Teisingai atlikę pertvarkymo veiklą galite padidinti buto ar namo vertę 15-30 proc..

Tuo pačiu metu nebūtina atlikti nenuoseklaus pertvarkymo. Visi planuojami pakeitimai turi būti užregistruoti šiuos klausimus sprendžiančiose institucijose. Šiandien čia yra architektūros skyrius PTI ir rajono administracija.

Svarbu žinoti, kad įstatymai draudžia tam tikrus maketo pakeitimus, pavyzdžiui, griauti laikančias sienas, o virtuvę praplėsti gyvenamojo ploto sąskaita, padidinant jos dydį daugiau nei ketvirtadaliu.

2 rekomendacija. Pritvirtinkite papildomos vietos

Yra galimybė padidinti kainą privatiems namams ir kotedžams. Ten galima pastatyti papildomus aukštus, palėpes paversti mansardomis, pastatyti balkoną ar verandą, atlikti kitus architektūrinius pakeitimus.

3 rekomendacija. Atlikite kokybišką remontą

Jei atliksite kokybišką remontą, buto kaina padidės apie 15–25 proc.. Pelnas bus didesnis, jei remontas bus atliktas savarankiškai, investuojant tik į medžiagų pirkimą.

Svarbu pirkti kokybiškos medžiagos. Pirkėjai gali atskirti kietas eksploatacines medžiagas nuo pigių kiniškų.

Rekomendacija 4. Paversti gyvenamąją nuosavybę į komercinę ar atvirkščiai

Ištyrus nekilnojamojo turto paklausą tam tikroje vietovėje, galima negyvenamą nekilnojamąjį turtą perkelti į gyvenamąjį ir atvirkščiai. Pelno gavimas iš gyvenamųjų patalpų pavertimo komercinėmis patalpomis aktualus dideliems miestams, ypač verslo kvartalams ir pėsčiomis pasiekiamoms gatvėms.

Taigi svarbu ne tik investuoti į nekilnojamąjį turtą, bet ir ateityje stengtis iš jo išpešti maksimalų pelną. Ir kaip tai padaryti, mes pasakėme aukščiau.

Būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą su nedideliu kapitalu

7. Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą su nedideliu kapitalu – 3 realūs būdai 📄

Daugelis žmonių mano, kad pinigų trūkumas yra kliūtis investuoti į nekilnojamąjį turtą, tačiau tai netiesa. Kompetentingi verslo žmonės sugeba išsiversti su minimaliomis lėšomis, taip pat pritraukti papildomų sumų. Yra keletas būdų tai padaryti.

1 būdas. Skolinimasis

Populiariausias investicinio kapitalo didinimo būdas yra paskolos apdorojimas nekilnojamojo turto pirkimui. Šiandien daugelis bankų teikia tokias paskolas.

Beje, apie tai kalbėjome viename iš ankstesnių mūsų žurnalo straipsnių.

Investuotojas turėtų atsižvelgti į tai, kad bet koks skolinimasis yra susijęs su mokėjimu proc. Todėl analizės procese svarbu atsižvelgti į papildomas išlaidas. Planuojamos pajamos turėtų padengti paskolos palūkanas ir užtikrinti pelną.

Dėl paskolos turėtumėte kreiptis į dideles kredito organizacijas su teigiamas reputacija.

Nebūtina imti paskolos su palūkanomis. Daugelis turtingų giminaičių suteikia paskolas artimiesiems, neimdami papildomų mokesčių.

2 metodas. Bendrainvestuotojų pritraukimas

Idealus pasirinkimas investuotojams, kurie neturi pakankamai kapitalo - suvienyti . Tiems, kurie kruopščiai apgalvojo projektą ir įtikinėjo kitus jo efektyvumu, susirasti partnerių nebus problemų.

3 metodas. Kompetentingos strategijos pasirinkimas

Bet kuris investuotojas tai supranta tinkamas investicijų planavimas yra svarbi jų sėkmės dalis. Neturintiems pakankamai žinių investicijų srityje, galima patarti kreiptis pagalbos į labiau patyrusius investuotojus.

Kokybiškos paramos pradedantiesiems pavyzdys – įvairūs investiciniai klubai. Tokie projektai suburia investuotojus, kurie savo patirtimi dalijasi su pradedančiaisiais. Klubuose vyksta įvairūs užsiėmimai– kursai ir seminarai, išsamiai kalbant apie privačias investicijas. Nemažai dėmesio skiriama ir investicijoms į nekilnojamąjį turtą.

Kalbant apie investavimą į nekilnojamąjį turtą, nagrinėjami šie klausimai:

• strategijos;
• kaip su minimaliu kapitalu įžengti į investavimo pasaulį;
• investicijos į įvairaus tipo nekilnojamąjį turtą;
• nuoma ir subnuoma.

Taigi kapitalo trūkumas nėra kliūtis investicijoms. Bet kuris kryptingas žmogus ras būdų, kaip pasiekti pelninga investicija.

8. Profesionalų pagalba investuojant į nekilnojamąjį turtą ⭐

Pagalba iš profesionalų nemokamo nėra. Tačiau tai padeda daug padidinti investicijų grąžos normą.

Tiems investuotojams, kurie nori sumažinti rizika, bet tuo pačiu suteikia pakankamai aukštą pelno, galime patarti bendradarbiauti su ekspertais investavimo į nekilnojamąjį turtą srityje.

Rusijoje galime išskirti tris šia kryptimi dirbančias įmones:

E3 investicijos siūlo ilgam investuoti į įvairių tipų nekilnojamąjį turtą. Tai užtikrina aukštą pajamų lygį. Čia yra minimali įėjimo į nekilnojamojo turto rinką riba. Investuotojai gali įnešti sumą nuo 100 tūkstančių rublių.

Norintys investuoti į šią įmonę gali iš karto sužinoti laukiamo pelno lygį. Norėdami tai padaryti, tiesiog naudokite jos svetainėje esančią skaičiuoklę.

Įnašai į investicinę bendrovę pasižymi dideliu patikimumu. Yra trys visų rūšių turto draudimo rūšys.

aktyvus suteikia prieigą prie likvidžiausių vietų. Investicijų saugumas užtikrinamas nepriklausoma kolektyvine nuosavybe. Investuodama lėšas nuo dviejų milijonų rublių, įmonė garantuoja pelną 11,6 %.

Investuotojas įsigyja nekilnojamąjį turtą ir perduoda jį valdyti profesionalams. Kiekvieną mėnesį įmonė savo klientams teikia visas ataskaitas, taip pat garantuoja investuotų lėšų saugumą.

Gordonas Rokas yra tarptautinėje rinkoje veikianti nekilnojamojo turto agentūra. Investuotojai, naudodamiesi bendrovės paslaugomis, gali investuoti į užsienyje esančius viešbučius, komercinius ir gyvenamuosius objektus.

Taip pat teikiamos šios paslaugos:

• viešbučių kambarių, maitinimo įstaigų, medicinos centrų, mini viešbučių pirkimas;
• pensinio amžiaus asmenų nekilnojamojo turto įsigijimas;
• investuoti į jau paruoštą verslą keliose pasaulio šalyse;
• konsultacijos ir seminarai apie efektyvų investavimą.

Taigi, norint investuoti į nekilnojamąjį turtą, nebūtina turėti daug kapitalo ir reikšmingų žinių. Pakanka kreiptis pagalbos į specialistus.

9. Dažnai užduodami klausimai (DUK) 💬

Investavimo į nekilnojamąjį turtą tema yra daugialypė ir nelengvai suprantama. Todėl daugeliui investuotojų šia tema kyla įvairių klausimų. Ypač tai susiję naujokai . Pabandykime atsakyti į populiariausius klausimus.

Klausimas 1. Kur pelningiau investuoti pinigus: į nekilnojamąjį turtą ar į banką už indėlį?

Dažnai investavimo patirties neturintys, įspūdingą pinigų sumą turintys žmonės susimąsto, ką su jais daryti – pirkti butą ir jį išnuomoti ar įnešti į banką?

Tarkime, investuotojas turi 3 000 000 rublių. Apsvarstykite abi investavimo galimybes.

1. Jei įdėsite pinigų į banką 10% per metus, galite uždirbti per 12 mėnesių 300 tūkstančių rublių, jei indėlio sąlygose nenumatyta kapitalizacija. Apie tai, kaip ir kaip pačiam apskaičiuoti indėlį papildant ir kapitalizuojant, skaitykite atskirame mūsų žurnalo straipsnyje.
2. Dabar tarkime, kad investuotojas už turimas lėšas perka vieno kambario butą Maskvoje. Išnuomodamas jį, jis gaus 25 tūkstančius rublių per mėnesį. Dėl to per metus bus sumokėta tokia pati suma 300 tūkstančių rublių.

Lyginant abu variantus, nereikėtų pamiršti, kad nuomos atveju atsiranda papildomų išlaidų - komunaliniai mokesčiai, mokesčiai, remontas ir kiti. Be to, nemažai laiko teks skirti tinkamo turto paieškoms, nuomininkų įsikūrimui.

Atrodytų, kad užstatai yra daug pelningiau nei pirkti butą, o paskui jį išnuomoti. Tačiau tai nėra visiškai tiesa, o analizuodami pavyzdį neatsižvelgėme į infliacijos buvimą. Lėšų nuvertėjimas palaipsniui ėda santaupas.

Šiuo atveju verta atsižvelgti į svarbią investavimo taisyklę Negalite pasitikėti oficialiais infliacijos duomenimis. Tiesą sakant, pinigai nuvertėja daug greičiau. Pasirodo, geriausiu atveju indėlio palūkanos padengs infliaciją, tačiau mažai tikėtina, kad iš tokių investicijų pavyks užsidirbti.

Tuo pačiu metu nekilnojamojo turto kainos krenta retai. Ilgainiui jo vertė didėja. Nuomos kaina taip pat nuolat kyla.

Taigi paaiškėja, kad atsižvelgiant į trumpalaikį indėlių laikotarpį, galite uždirbti daugiau. Tačiau atsižvelgiant į tai, kad butai brangsta, galima pastebėti, kad nekilnojamasis turtas padeda efektyviau atsispirti infliacijai.

2 klausimas. Kokį nekilnojamąjį turtą pelningiau nuomotis: gyvenamąjį ar komercinį?

Kai kurie investuotojai tikslingai analizuoja nekilnojamojo turto rinką, siekdami suprasti, kokius objektus nuomotis pelningiau – gyvenamasis arba komercinis. Apskritai į šį klausimą vienareikšmiškai atsakyti neįmanoma, nes rinkoje egzistuoja komercinė ir finansinė rizika.

Stambiems investuotojams tai paprastai yra labiau priimtina komercinės nuosavybės . Specialistai mano, kad tokios investicijos daug greičiau atsiperka. Tačiau dėl savo ypatumų jie sunkesni pradedantiesiems.

Kalbant apie gyvenamasis nekilnojamasis turtas , apsimoka išnuomoti gavusiesiems be jokių piniginių išlaidų, pavyzdžiui, paveldėjimo būdu ar dovanų. Perkant tokį turtą, jis atsipirks labai ilgai.

Verta suprasti kad investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą yra gana rizikinga. Taip yra dėl to, kad jiems didesnę įtaką daro situacija šalies ekonomikoje, pavyzdžiui, prasidėjęs krizinis laikotarpis.

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą yra susijusios su kitų rūšių rizika, kurią sunku įvertinti. Dėl to apskaičiuojant reikiamą kapitalą gali būti padarytos klaidos, o tai galiausiai padidins tikimybę įsigyti mažo likvidumo objektą. Tokios investicijos gali ne tik pasipelnyti , bet ir reiškia didelių nuostolių .

Tačiau kalbant apie finansinius santykius, galima pastebėti, kad komercinio nekilnojamojo turto atveju jie daug stabilesnis nei gyvenamųjų patalpų savininkai su savo nuomininkais. Nuomojant komercinį nekilnojamąjį turtą, nuomininkas yra suinteresuotas, kad jis būtų geros būklės. Taip yra dėl to, kad teritorijų, kuriose vykdoma veikla, būklė, formuoja klientų nuomonę apie įmonę. Nuomininkai retai stengiasi, kad jis būtų kuo geresnės būklės.

Atskiras klausimas – pajamos, gautos iš įvairių rūšių nekilnojamojo turto nuomos. Visi žino, kad lyginant panašaus dydžio patalpas, komercinės paskirties objektai atneša daug daugiau pajamų nei gyvenamieji.

Pastaba! Pirkdamas turtą investuotojas turėtų išanalizuoti kokias potencialias pajamas tai atneš . Tai ypač aktualu tiems objektams, kurie jau buvo išnuomoti. Visai įmanoma prognozuoti turto pelningumą jo įsigijimo metu.

Taip pat reikėtų palyginti pastangas reikalingos kelioms nuosavybėms valdyti. Natūralu, kad objektai gyvenamasis nekilnojamasis turtas(net jei jų yra keletas ir jie yra skirtingose ​​miesto vietose) yra daug lengviau valdomi nei pvz. prekybos zona, padalintas į dalis ir išnuomotas keliems verslininkams. Tuo labiau svarbu, kad komercinis nekilnojamasis turtas būtų nuomojamas kur kas ilgesniam laikotarpiui nei gyvenamasis.

Kai kurie investuotojai prieštaraus, kad šiandien nekilnojamojo turto valdymas gali būti perduotas specializuotoms organizacijoms. Tačiau tam vėlgi reikia papildomų finansinių investicijų.

Kokią išvadą iš to galima padaryti?

Taigi, pelningiau nuomotis komercinį nekilnojamąjį turtą. Tačiau tam iš investuotojo reikia nemažai investuoti pinigų ir pastangų, taip pat kokybiškai išmanyti pačias rinkos sąlygas.

Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą yra prieinamos platesniam investuotojų sluoksniui. Tam prireiks daug mažiau kapitalo. Tuo pačiu toks nekilnojamasis turtas gali tapti praktiškai šaltiniu pasyvios stabilios pajamos labai ilgam laikotarpiui.

Tačiau vis tiek investuotojams, kurie turi bent minimalią patirtį investuojant į nekilnojamąjį turtą, galima duoti svarbių patarimų. Prieš pasirenkant bet kokį turtą, verta atlikti nuodugnią visų galimų variantų analizę, atkreipiant dėmesį tiek į gyvenamąjį, tiek į komercinį nekilnojamąjį turtą.

Klausimas 3. Kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą kuo pigiau?

Vargu ar kas nors suabejos, kad nekilnojamasis turtas yra pelninga galimybė investuoti lėšas. Tačiau yra būdų, kaip žymiai padidinti apatinę eilutę. Norėdami tai padaryti, galite pasinaudoti patarimais, kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą kuo pigiau. Esant geroms aplinkybėms, galite sutaupyti apie 30 % išlaidų.

Apsvarstykite galimus variantus:

1) Mes išsamiai aptarėme statomo nekilnojamojo turto įsigijimas . Tokios investicijos yra pelningos ir turi gerą investicijų grąžą. Tačiau šiuo atveju rizikos lygis yra daug didesnis.

Deja, neatmetama galimybė, kad vystytojo namo statybos nebus baigtos paskirtą dieną. Be to, pasitaiko atvejų, kai namai nebuvo atiduoti eksploatuoti daugelį metų. Tokiose situacijose dažnai būna neaišku, ar statybos darbai apskritai bus baigti.

Daugumoje didžiųjų miestų yra keletas apgautų nekilnojamojo turto investuotojų asociacijų. Šie žmonės dėl įvairių priežasčių – dėl asmeninių poreikių ar siekdami investuoti lėšas – įsigijo butus statomuose namuose, tačiau galiausiai liko su nulaužtu lovio . Gali būti sunku paduoti į teismą statybų bendrovę, ypač jei ji paskelbia save bankrutavusia.

2) Kitas variantas, leidžiantis sumažinti investicijų sumą – nekilnojamojo turto įsigijimas be remonto . Investuotojas investuoja į apdailos darbus, po kurių iškart pakyla nekilnojamojo turto kaina. Sėkmingai susidėjus aplinkybėms, greitai galima atlikti kokybišką remontą naudojant geros kokybės medžiagas 15 % atvyko.

3) Nekilnojamojo turto rinkoje patirties turintys investuotojai džiaugiasi dar įdomesniais būdais sutaupyti investicinio objekto įsigijimui. Pavyzdžiui, daugelis iš jų įgyti dėl įvairių priežasčių konfiskuotą turtą, pateikti aukcione .

Pripažinimo ir įmonių atveju jų kreditoriai suinteresuoti kuo greičiau grąžinti jiems priklausančius pinigus. Todėl dažnai bankrutuojančių asmenų turtas parduodamas aukcione labai stipriai sumažintomis kainomis. Apie pasiūlymų teikimą ir parašėme atskirą straipsnį.

4) Dėl daugybės nemokėjimų už būsto paskolas ir kitų rūšių paskolas su užstatu kredito įstaigos dažnai areštuoja iš savo klientų turtą, kuris garantavo lėšų pagal sutartį grąžinimą. Šis turtas taip pat parduodamas žemos kainos, nes bankams svarbus nuosavų lėšų grąžinimo greitis.

Kur ieškoti šių pasiūlymų:

Internete galite rasti specializuotų svetainių, kuriose pateikiama informacija apie iš skolininkų konfiskuoto nekilnojamojo turto pardavimą, taip pat areštuotą kaip užstatą. Investuotojai čia dažnai randa labai įdomių investavimo galimybių.

Be to, informacija apie užstato pardavimą, taip pat konfiskuotą juridinių asmenų nekilnojamąjį turtą, yra atitinkamame jų bankroto registre.

4 klausimas. Kokias knygas apie investicijas į nekilnojamąjį turtą turėtų perskaityti pradedantysis?

Bet kokie klausimai, susiję su finansų sritimi, reikalauja tam tikrų žinių iš su jais susijusių asmenų. Todėl svarbu studijuoti specializuotą literatūrą dominančiomis temomis. Ne išimtis ir investicijos į nekilnojamąjį turtą.

1 knyga.

Daugelis profesionalių investuotojų mano, kad Robertas Kiyosaki yra geriausia knyga apie investicijas į nekilnojamąjį turtą. Jis vadinamas gana trivialiai – „Investicijos ir nekilnojamasis turtas“.

Taip pat šiame darbe gausu patarimų, kurie nepraranda savo aktualumo, ir kitų istorijų, kuriomis profesionalai dalijasi su skaitytoju.

2 knyga.

Tai tobula knyga naujokams investuojant į nekilnojamąjį turtą. Prieinama forma čia pasakojama, pelningai ir teisingai.

Darbe yra išsami, gerai susisteminta instrukcija, kokius veiksmus turi atlikti pradedantysis.

Kiekvienas, net ir neturintis finansinio išsilavinimo, iš knygos galės išgauti daug naudingos informacijos, nesunkiai ją perskaitęs.

3 knyga.

Ši knyga puikiai tinka tiems, kurie yra šiek tiek susipažinę su investavimu. Tai padės daugiau sužinoti, kaip dirbti su investiciniais objektais.

Skaitytojas sužinos, kaip išsirinkti pelningiausią turtą, kaip geriausiai dirbti su didžiuliu kiekiu reikalingos informacijos ir dokumentų.

Didelė reikšmė darbe teikiama tam, kaip maksimaliai padidinti pelną.

4 knyga.

Vietoj to, kūrinyje yra naudingos informacijos, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą nerizikuojant prarasti asmeninius pinigus.

Be to, ji pasakoja, kaip gauti gerą pelną iš tokių investicijų.

5 knyga.

Knygoje pasakojama, kokiais būdais be perpardavimo galima užsidirbti pinigų iš investicijų į nekilnojamąjį turtą.

Perskaitęs investuotojas pradeda suprasti, kad yra daugybė būdų užsidirbti pinigų vykdant tokią veiklą.

10. Išvada + susijęs video 🎥

Taigi investavimas į nekilnojamąjį turtą yra perspektyvus pasyvių pajamų būdas. Nesvarbu, kiek pinigų investuotojas turi. Šiuolaikiniame investicijų pasaulyje galite net pradėti uždirbti su nedidelėmis investicijomis.

Nepaisant to, svarbu nuolat užsiimti savišvieta, stengtis sužinoti kuo daugiau naudingos informacijos.

O vaizdo įrašas – „Kaip nekilnojamojo turto rinkoje susikurti neišsenkamas pajamas“:

Tai viskas siandienai. Sėkmės ir pelningos investicijos į nekilnojamąjį turtą!

Jei turite klausimų ar pastabų leidinio tema, palikite juos komentaruose žemiau.!

Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą

Investavimas į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą yra pelninga investicija. Kadangi nekilnojamasis turtas visada yra paklausus. Dėl šio pinigų investavimo būdo po kurio laiko galite gauti gerą ir didelę pinigų sumą. Be to, tokiu būdu galite apsaugoti savo lėšas nuo infliacijos ir nuolat gauti geras pajamas.

Jei palygintume šį investavimo būdą su investavimu į akcijas, tai mažiau rizikinga. Toks investavimo būdas yra toks geras, nes nekilnojamasis turtas yra paklausus. Ypač dideliuose miestuose. Ir dėl to jo vertė kasmet didėja. Verta paminėti, kad kuo didesnė gyvenvietė ir kuo labiau išsivysčiusi, tuo brangiau nm galite įsigyti turtą. Mažmeninės prekybos nekilnojamasis turtas laikomas populiariausiu ir pelningiausiu. Tačiau dėl didelės kainos jis perkamas ne taip dažnai. Kaip ir gyvenamasis turtas. Kad nekilnojamasis turtas atneštų geras pajamas, jį reikia pirkti tik iš sąžiningų ir patikimų vystytojų, taip pat susipažinti su buto išplanavimu ir namo vieta. Kadangi būtent į šias savybes atkreipia dėmesį daugelis nekilnojamojo turto pirkėjų. Vieno kambario butų paklausa didėja, nes jie vis dažniau perkami ir nuomojami.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą pranašumai

Investavimo į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą pranašumai bus aprašyti toliau:

· Investuotojas galės gauti pajamų iš to, kad turto vertė augs. Ir tokia plėtros tendencija bus visada stebima, nekilnojamojo turto kaina tikrai nesumažės. Tai taip pat taikoma nuomai.

· Rizika investuojant į nekilnojamąjį turtą gali būti sumažinta iki minimumo. Net jei dėl kokių nors aplinkybių jis atpigs, o tai nutinka itin retai, jį galima išnuomoti.

· Iš savo buto ar kitų patalpų galite gauti dar didesnes pajamas. Galų gale, jūs galite pagerinti kambarį, atlikdami remontą ar pertvarkymą. Jei mes kalbame apie atskirą namą, tada ten galite padaryti priestatą arba pagerinti žemę ir gretimus pastatus, tokius kaip pirtis, garažas, tvartas. Jei į šią problemą žiūrite teisingai, tuomet nekilnojamąjį turtą galite parduoti daug kartų brangiau, nei įsigijote.

· Investuodami į nekilnojamąjį turtą galite pasinaudoti būsto paskola. Kai kurie bankai sukūrė programas, leidžiančias imti hipoteką komercinėms patalpoms. Pavyzdžiui, jei žmogus nori investuoti į nekilnojamąjį turtą, bet neužtenka pinigų, tuomet galima išduoti būsto paskolą. Tačiau verta paminėti, kad šios procedūros negali būti atliekamos užsienio valiutų ar akcijų rinkoje.

· Net jei šalies ekonomikoje vyksta tam tikri pokyčiai, ir tai vyksta dažnai, tai praktiškai neturi įtakos nekilnojamojo turto rinkai. Arba atsispindi, bet labai vėlai. Pavyzdžiui, jei akcijų kaina krenta, tai nekilnojamųjų daiktų kainos pokyčiui įtakos neturi. Ir todėl kitas žingsnis būtų protingas, keičiantis šalies ekonominei būklei, parduoti nekilnojamąjį turtą.

Trūkumai privalumai nekilnojamojo turto srityje

Investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumai apima šias savybes:

· Aukšta kainos riba, leidžianti nekilnojamojo turto rinkai. Norint pradėti investuoti, žemės sklypas turi būti ne mažesnis kaip penki šimtai tūkstančių, o gyvenamajam nekilnojamajam turtui – vienas milijonas rublių.

· Neinvestuokite į nekilnojamąjį turtą, kai jis dar tik statomas. Kadangi investuotojas praranda daug laiko, kol objektas bus užbaigtas ir atiduotas. Taigi jis praranda savo pinigus.

· Yra tam tikrų sunkumų, su kuriais žmonės gali susidurti sudarant nekilnojamojo turto sandorius. Pavyzdžiui, jei valiutos pirkimui tenka skirti ne daugiau nei pusvalandį, tai norint įsigyti nekilnojamąjį turtą reikia surinkti didelį paketą dokumentų.

· Mažą likvidumą lemia tai, kad nekilnojamąjį turtą parduoti per trumpą laiką pavyksta labai retai. Šią problemą nesunkiai sukelia tai, kad nekilnojamojo turto kaina yra didelė, o ne kiekvienas žmogus bus pasirengęs greitai priimti sprendimus dėl tokio brangaus turto pirkimo. Likvidumas aktualus ir dėl ilgo popierizmo.

· Nekilnojamojo turto rinka labai dažnai keičiasi. Todėl investuotojas turėtų žinoti, kad jo turto kaina per trumpą laiką gali pasikeisti. Bet jei kalbame apie ilgą laiko tarpą, tai, kaip rodo praktika, nekilnojamojo daikto vertė tik didės. Štai kodėl investuoti į nekilnojamąjį turtą turėtų būti tik ilgalaikė.

Kaip išsirinkti tinkamą turtą

Norint gauti geras pajamas, reikia pasirinkti tinkamą turtą. Kaip tai geriausia padaryti, bus aprašyta toliau. Kaip minėta aukščiau, norint gauti didelių pajamų, indėliai turi būti ilgalaikiai. Taip pat verta atkreipti dėmesį į tai, kad jei nekilnojamasis objektas kainuoja daugiau nei vieną milijoną rublių, o investuotojas jį turi mažiau nei trejus metus, jis turi reguliariai mokėti trylikos procentų mokestį.

Renkantis nekilnojamąjį turtą, reikia atkreipti dėmesį į šias savybes:

teritorija ir teritorija, kurioje yra objektas, turi būti gerai išvystyta;

Deficitas turi būti santykinis;

paklausus nekilnojamasis turtas, kalbame apie vieno ir dviejų kambarių butus, pageidautina naujos statybos;

visų sandorių teisinė pagalba.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai

Yra keletas būdų ir būdų investuoti į nekilnojamąjį turtą. Jie bus aprašyti toliau. Apie investavimą statybų etape jau buvo minėta aukščiau. Šis metodas suteikia pelno, bet ne iš karto. Šis būdas įgyvendinamas taip: nuperkamas objektas, baigiama jo statyba, žmogus gali parduoti savo turtą kartais brangiau, kad gautų pajamų. Tačiau jis gaišta laiką statydamas nekilnojamąjį turtą, todėl šis metodas turi ir pliusų, ir minusų.

Bet tokiu atveju rizikos didelės, pavyzdžiui, dėl krizės namas gali būti nebaigtas statyti, arba labai dažnai pasitaiko situacija, kai dėl gamtos pokyčių namai griūva. Be to, trūkumai yra tai, kad jūs turite ilgai laukti pelno. Tačiau didžiausias pavojus slypi tame, kad galite prarasti investicijas. Būtent todėl į objekto pasirinkimą reikia žiūrėti atsakingai ir verta rinktis tik patikrintą kūrėją. Prieš perkant reikia susipažinti su vystytojos įmonės įvaizdžiu, pasidomėti, kiek laiko įmonė dirba, kiek objektų pavyko perduoti, kiek laiko užtrunka vieno namo statyba.

Pravartu derinti investavimo būdus, pavyzdžiui, atlikti šiuos veiksmus:

1. Investuoti į statomą pastatą;

2. išnuomoti;

3. Parduoti pelninga.

Galite nusipirkti butą pirminėje rinkoje, bet jums tiesiog reikia atidžiai išnagrinėti, ar namas yra san ir ar statybos baigtos. Verta atkreipti dėmesį, kad iki visiško perdavimo butas kainuos pigiau, tad jei skubiai nesikraustote, geriau įsigykite objektą dar iki visiško namo perdavimo.

Išnuomojus namą pirmiausia pabrangsta dviejų kambarių butai, po to – vieno, o tik po to – trijų kambarių. Tai yra, bus pelningiau investuoti savo pinigus į trijų rublių banknotus, kurie dar savaitėmis nebaigti keturių kambarių butuose.

Dažniausias ir nerizikingas variantas – butų pirkimas antrinėje rinkoje. Be to, toks nekilnojamojo turto įsigijimo būdas yra labai paprastas, jį pasigaminti gali visi, net ir su verslu neturintys nieko bendro. Labai dažnai žmonės perka butus, o vėliau juos išnuomoja.

Norint išsinuomoti butą reikia kuo daugiau prašyti, reikia parinkti gerus buto plotus su patogiu išplanavimu ir įprastu remontu. Kad nereikėtų į tai daug investuoti. Naudojant šią parinktį nėra galimybės prarasti savo lėšų. Tačiau ši parinktis turi neigiamų pusių:

Remonte reikia dalyvauti patiems, nes darbas su statybininkais kainuos brangiai;

· Taip pat teks patiems ieškoti nuomininkų, bet tai ne toks dramblių procesas.

Žinomi būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą su hipoteka. Ši parinktis šiandien yra labai populiari. Tačiau tik norint įsigyti butą, varginančios yra pradinės investicijos, o patirtis norint rasti gerą butą, kuris būtų pajamų šaltinis.

Investuojant į nekilnojamąjį turtą reikia atsižvelgti į šiuos dalykus:

· Pažymėtina, kad pelningi projektai yra tie, kurie turi plėtros perspektyvų. Pavyzdžiui, jie skiriasi dizaino išdėstymu;

· Geriausia investuoti į objektą miesto centre su geru susisiekimu;

· Galima įsigyti žemės statybai;

· Pirkti ir parduoti žemės sklypus galite tik išlaikę visas registracijas;

· Sutartys yra rašytinės ir turi būti pasirašytos abiejų šalių.

Investuoti į Rusijos nekilnojamąjį turtą

Jei kalbėtume apie investicijas į nekilnojamąjį turtą Rusijoje. Geriau teikti pirmenybę dideliems miestams, nes mažose gyvenvietėse nekilnojamasis turtas kainuoja mažai, o visi gyventojai priklauso nuo atlyginimų. O tai yra, nekilnojamojo turto pelningai parduoti nepavyks. Juk dažnai tokiose gyvenvietėse yra pora įmonių, kuriose dirba visas kaimas, už mažus atlyginimus, ir net negalvoja apie buto pirkimą.

Verta būti atsargiems ir nedaryti sandorių krizės metu, nes tai gali daug ką pakeisti.

Geriausia nekilnojamąjį turtą pirkti tokiuose dideliuose miestuose kaip Sankt Peterburgas, Permė, Maskva, Omskas, Kazanė, Krasnojarskas, Samara. Manoma, kad pelningiau pirkti kotedžus tose pačiose gyvenvietėse.

Sveiki. Šiame straipsnyje kalbėsime apie investavimą į nekilnojamąjį turtą.

Šiandien sužinosite:

• Kodėl investuoti į nekilnojamąjį turtą yra pelninga;
• Kokios yra nekilnojamojo turto rūšys;
• Į kokį nekilnojamąjį turtą galima ir reikia investuoti;
• Kaip uždirbti su minimaliomis investicijomis.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą ilgą laiką buvo laikomos viena patikimiausių. Nekilnojamas turtas žmonių sąmonėje asocijuojasi su patikimumu, nuolatiniu kainų augimu. Bet ar tikrai taip? Ar apsimoka investuoti į nekilnojamąjį turtą, atsižvelgiant į šiandienos rinkos realijas?

Investavimo į nekilnojamąjį turtą tikslai

Pinigai turi uždirbti pinigus. Šis svarbiausias investavimo principas oficialiai suformuluotas XVII amžiaus pabaigoje. Ir nepaisant senatvės, ji vis dar aktuali.

Štai kodėl bet koks investicijų tikslas - uždirbti pajamas.

Šio tikslo siekiama ir investicijomis į nekilnojamąjį turtą.

Tarpiniai tikslai (būdai, kuriais galite uždirbti pajamų) yra šie:

• Turto nuomos gavimas;
• Turto perpardavimas;

Pirmasis iš šių metodų yra daug stabilesnis ir tikslesnis. Garantuojama, kad išnuomojamas beveik bet koks nekilnojamasis turtas, nepaisant jo tipo ir kokybės. Tai yra stabiliausias ir mažo pajamingumo investavimo būdas, išskyrus banko indėlį.

Uždirbti pinigų perparduodant nekilnojamąjį turtą yra įdomesnis, rizikingesnis ir vertingesnis būdas užsidirbti pinigų. Perparduoti už mažiau pinigų įsigytą nekilnojamąjį turtą yra gana sunku, tačiau nepaisant to, nepaisant ekonominės situacijos, dalis nekilnojamojo turto brangsta ir toliau.

Tačiau dauguma investuotojų nori pirmą kartą išsinuomoti nekilnojamąjį turtą ir išleisti lėšas investicijoms, o tada galvoti apie pardavimą.

Šis metodas leidžia maksimaliai padidinti pajamas, nes:

Butas Maskvoje kainuoja 10 mln.Kasmet jo kaina išauga 5% – 500 tūkstančių rublių. Jie moka 60 tūkstančių rublių už nuomą - 720 tūkstančių rublių. Iš viso pajamos yra 1 milijonas 220 tūkstančių rublių arba 12% per metus.

Investicijų į nekilnojamąjį turtą rūšys

Investicijos į nekilnojamąjį turtą priklauso.

Yra keturi pagrindiniai investicijų į nekilnojamąjį turtą tipai:

• Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą;
• Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą;
• Investicijos į nekilnojamojo turto statybą;
• Investicijos į nekilnojamąjį turtą užsienyje.

Kiekvienas iš jų turi savo ypatybes ir išskirtinius bruožus, kurie apibūdina ne tik patį turtą, kaip investicinį objektą, bet ir visą požiūrį į pinigų investavimą. Kiekvienas iš jų išsiskiria savo rizika, kurią prisiima investuotojas, strategijomis ir atitinkamai pelnu.

Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą

Investicija į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą – tai pirkimas:

• Kambariai;
• Butai;
• Namai;
• Ir kitos gyvenamosios patalpos.

Gyvenamasis nekilnojamasis turtas yra geras, nes slenkstis patekti į šias investicijas yra gana mažas, rizika minimali, o investicijos garantuotai atsipirks. Tačiau tuo pačiu nebūtina tikėtis didelių trumpalaikių pajamų.

Minimali investicijų suma labai skiriasi priklausomai nuo regiono.

statistinis faktas : gyvenamojo nekilnojamojo turto kaina per visą naujausią Rusijos istoriją krito tik 3 kartus. 1998 metais dėl įsipareigojimų nevykdymo, 2008-2009 metais dėl pasaulinės nekilnojamojo turto krizės, o 2015-2016 metais dėl Rusijos krizės. Bėgant metams, nuo 90-ųjų pradžios, vidutinė gyvenamojo nekilnojamojo turto kaina per metus išaugo 3-5%.

Kaip užsidirbti pinigų iš gyvenamojo nekilnojamojo turto? Pirmasis ir pagrindinis būdas yra nuoma. Būdamas nuomotojas, per metus gali gauti nuo 120 iki 300 tūkstančių rublių, neįdėdamas jokių pastangų. Antras būdas – laikui bėgant didinti nekilnojamojo turto vertę. Jei butas perkant kainuos 1 000 000 rublių, tada galime drąsiai teigti, kad po 3 metų jis jau kainuos 1 100 000 rublių.

Investicijų grąža gana ilga. Norint visiškai atpirkti investicijas ir pasiekti grynąjį pelną, prireiks apie 8-10 metų, priklausomai nuo ekonominės situacijos ir regiono. Tuo pačiu, jau pirmą ar antrą mėnesį po būsto įsigijimo bus galima pradėti gauti stabilius išskaitymus. Tačiau investuojant į būstą reikės atlikti minimalų remontą, pritraukti gerus nuomininkus, žiūrėti, kad turtui nieko nenutiktų.

Būsto kainų augimas labai priklauso nuo regiono. Aktyviai besivystančiuose regionuose, tokiuose kaip Belgorodo sritis, nekilnojamojo turto kaina auga sparčiau dėl nuolatinio naujų žmonių antplūdžio. Turėtumėte atidžiai pasirinkti regioną, į kurį norite investuoti.

Reikėtų atminti, kad investuojant į nekilnojamąjį turtą nereikėtų pirkti didelio būsto. Idealiai tinka vidutinio dydžio 1-2 kambarių butai, kurie nėra tokie brangūs kaip dideli, todėl yra daug paklausesni.

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą

Investavimas į komercinį nekilnojamąjį turtą yra sudėtingesnė investicijos rūšis, kuri pareikalaus iš investuotojo gerų žinių ir analitinių įgūdžių.

Komercinis nekilnojamasis turtas, kaip investicinis objektas, apima:

• Parduotuvės;
• barai;
• Restoranai;
• Sandėliai;
• Biurai;
• Kitos patalpos.

Komercinį nekilnojamąjį turtą kiti verslininkai ar įmonės naudoja pelnui gauti. Pelnas gaunamas ir iš patalpų nuomos, taip pat iš galimo komercinio nekilnojamojo turto vertės padidėjimo. Bet jei gyvenamasis plotas nuolat brangsta, tai su prekyba viskas nėra taip paprasta.

Komercinis nekilnojamasis turtas per pastaruosius kelerius metus demonstravo solidžią neigiamą kainų tendenciją, o paklausa labai sumažėjo. Tai, žinoma, lemia krizė, bet ir smulkaus bei vidutinio verslo, kurį pirmiausia reikia nuomoti, plėtros stoka.

Išskirtinis komercinio nekilnojamojo turto bruožas – aukštas įėjimo į verslą slenkstis. Privatūs asmenys nebegalės tiesiog nusipirkti biuro ar baro ir jį išnuomoti. Verslininkams labai opi ir klientų paieškos problema. Juk sutartys yra ilgalaikės, ir iškyla dilema: arba ieškoti geresnio pasiūlymo, arba dirbti būtent su šiuo klientu.

Rizika taip pat gana didelė. Išsirinkti tinkamą turtą pradedantiesiems yra gana sunku, taip pat turėsite atlikti kompetentingą remontą, pritraukti tinkamus klientus ir sudaryti su jais sutartį. Komercinio nekilnojamojo turto pajamos yra daug didesnės nei gyvenamojo, tačiau atsipirkimo laikotarpis išlieka toks pat: 8-10 metų.

Investicijos į statybas

Rizikingiausia ir pelningiausia investavimo į nekilnojamąjį turtą rūšis. Jį galima suskirstyti į dvi dideles kategorijas: investicijas įprasta prasme ir būsto pirkimą ankstyvoje statybos stadijoje.

Pirmuoju atveju žmogus savo pinigus investuoja į statybos darbus, o juos atlikęs, priklausomai nuo dalies, gauna pelną. Visiems investuotojams pažįstama schema ir joje nėra nieko naujo. Pelnas nustatomas pagal investicijas.

Antrasis būdas yra daug įdomesnis. Kai kurios statybų bendrovės parduoda butus savo namuose dar nepastačius. Tai padeda surinkti papildomų lėšų statyboms ir užbaigti darbus. Tokie butai paprastai būna paruošti per 1-2 metus, o kaina jų paruošimo metu 1,5-2 kartus viršija pradinę. Tačiau reikia atminti, kad investicijos į statybas yra daug rizikingesnė veikla nei gatavo nekilnojamojo turto pirkimas.

Investuoti į statybas reikia protingai, išstudijuojant kiekvieną teisinį ir ekonominį įmonės aspektą, jos patikimumą, rinkos patirtį ir atsiliepimus. Gerai investuodami galite laimėti skirtumą tarp pirkimo ir pardavimo kainos ir įsigyti nekilnojamojo turto pigiau, taip sumažindami įsigijimo išlaidas.

Sudarant ir pasirašant sutartį su statybų bendrove rekomenduojama kreiptis teisinės konsultacijos. Jis galės pasiūlyti, ar ši įmonė yra patikima, teisingai sudaryti sutartį, o jei kas nors nepavyks, tada gauti patarimą.

Investicijų rūšių lyginamoji charakteristika

Norėdami geriau suprasti, kas jums yra pelningiau, pateiksime lyginamąjį investicijų tipų aprašymą:

Kaip matote, dėl savo paprastumo ir vidutinio stabilumo investuoti į komercinį ir gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą tinka tiek pradedantiesiems, tiek pažengusiems investuotojams. Tačiau nepaisant to, pelningiausia atsipirkimo požiūriu yra investicija į statybas. Ir tai taip pat rizikingiausia.

Investuoti į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą dėl didelio stabilumo tinka kiekvienam. Nemanykite, kad investicijos neatsipirks. Jie garantuotai gaus pajamų, nepaisant aplinkybių.f

Privalumai ir trūkumai investuojant į nekilnojamąjį turtą

Dabar apie kiekvieną tašką šiek tiek išsamiau:

Privalumai:

Stabilumas. Sunku su tuo ginčytis. Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra vienas patikimiausių ir stabiliausių pajamų šaltinių. Nepriklausomai nuo sezono, ekonominės ir politinės situacijos, būsto ir verslo sklypai reikalingi visiems ir visada.

Nuolatinis turto vertės augimas. Dažniausiai tai būdinga gyvenamajam nekilnojamajam turtui. Per ilgą atstumą nekilnojamasis turtas elgiasi kaip auksas – stabiliai ir užtikrintai didėja jo vertė.

Pasyvus pajamų šaltinis. Nuomodamasis turtą ar laukdamas, kol kaina pakils, investuotojas įdeda minimalių pastangų.

Minimali rizika. Kaip matyti iš antrosios pastraipos, būsto ir vietos verslui reikia visada, todėl net ir nepalankiausiu ūkiui metu atsiras galimybė nekilnojamąjį turtą parduoti ar išnuomoti.

Minusai:

Nelikvidus investicinis objektas. Likvidumas – objekto gebėjimas greitai virsti pinigais neprarandant vertės. Mažas nekilnojamojo turto likvidumas reiškia, kad jį sunku parduoti už tikrąją vertę. Žinoma, butą / parduotuvę / bet kurias kitas patalpas galite parduoti labai greitai, padarydami didelę nuolaidą, tačiau tai tik rodo mažą likvidumą ir atitinkamai įgyvendinimo sudėtingumą.

Ilgas atsipirkimas. Didžiausias minusas iš visų. 8-10 metų atsipirkimo laikotarpis yra gana daug net ir ilgalaikėms investicijoms. Vidutinės ir mažos įmonės atsiperka per 1 mėnesio – 2 metų laikotarpį. Ir investicijos tokios pat.

Fiksuotos priežiūros išlaidos. Komunaliniai mokesčiai ir kitos išlaidos, jei jos neužgula ant nuomininko pečių, krenta ant investuotojo pečių. Jie žymiai sumažina pajamų dydį, verčia papildomai išleisti.

Turto savininkas turės sumokėti nekilnojamojo turto mokestį, nuomojant arba pajamų mokestį (jei tai organizacija) arba (gyventojų pajamų mokestį). O pardavus nekilnojamąjį turtą teks mokėti ir mokesčius, todėl pajamų suma sumažėja 13%.

Kas nusvers – stabilumą ir pastovumą, ar mažą likvidumą, pajamas ir atsiperkamumą – sprendžia kiekvienas investuotojas.

Parengėme penkis patarimus pradedantiesiems investuotojams:

1 patarimas. Būtina iš anksto nustatyti finansines galimybes ir investavimo objektą. Nuo to visiškai priklausys tolesnė strategija, lėšų investavimas ar atsipirkimo laikotarpis. Pats investuotojas turi suprasti, kiek pinigų jis turi ir kokio nekilnojamojo turto su jais gali tikėtis.

Išsirinkti investicinį objektą yra sunkiausia, nes reikia suprasti, kad kiekviena nekilnojamojo turto rūšis atneša skirtingas pajamas, skirtingą riziką ir skirtingus įsipareigojimus.

2 patarimas. Atidžiai išstudijuokite nekilnojamojo turto rinką ir raskite pasiūlymą. Investavimas yra beveik nuolatinė analizė, todėl gavus pinigus nereikia skubėti ieškoti nekilnojamojo turto investicijoms. Reikia atidžiai išstudijuoti žmonių teikiamus pasiūlymus, pažiūrėti, kokia paklausa ir pan.

Tam puikiai tinka vietinės ir rusiškos skelbimų svetainės, tokios kaip Avito, kur vieni padės suprasti, kas parduodama, o kiti – nuomojama. Ir remiantis šiomis žiniomis, reikės rasti objektą, kurio kaina nebus didžiausia ir bus pakankamai paklausus.

3 patarimas. Jei įmanoma, nenaudokite tarpininkų. Tai daugiau apie investicijas į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Daugelis žmonių, ieškodami investicinio turto, naudojasi maklerių paslaugomis. Tai iš esmės neteisingas požiūris. Nekilnojamojo turto agento darbas yra parduoti, o jūsų – pirkti. Čia ir kyla interesų konfliktas, kurio reikėtų vengti.

Visa išsami nekilnojamojo turto rinkos analizė leis suprasti, kur ieškoti gero buto.

4 patarimas. Reikia naudotis advokato paslaugomis. Sutarčių rengimą geriausia patikėti profesionalui. Juk net nuomą geriausia įforminti teisiškai. Taip, prarandama nemaža dalis pajamų, tačiau tuo pačiu metu bet kokio patikrinimo atveju galite nesibaiminti nemalonių pasekmių, kurios garantuotai kils, jei nebus sutarties ir nesumokėsite mokesčių.

Taip pat sudarant sutartį su statybų bendrove prireiks asmeninio advokato. Tai padės suprasti įmonės patikimumą, nurodys kontraversiškus sutarties punktus ir pažeidžiamumą, o prireikus padės apsaugoti jūsų teises. Investicinei veiklai visada reikalingas geras teisininkas, kuris padės suprasti visas teisines subtilybes.

5 patarimas Turite pamiršti apie momentinį pelną. Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra ilgalaikės investicijos, todėl atsiperka ilgam. Pelną iš perpardavimo galima gauti per 2-3 metus, tačiau nuomos pajamų tik po 6-9. Štai kodėl turėtumėte pamiršti greitus ir lengvus pinigus.

Keletas žodžių apie riziką

Kaip ir bet kuri investicinė veikla, investavimas į nekilnojamąjį turtą yra kupinas nemažos rizikos. Keletas žodžių apie riziką Rusijos realybėje.

Hipotekos rizika. Rusijoje 2008–2009 metų krizė nebuvo tokia stipri kaip visame pasaulyje. Nekilnojamas turtas atpigo, bet ne tiek, kiek Europoje ir Amerikoje. Taip yra dėl to, kad būsto paskolos į Rusijos rinką atkeliavo gana vėlai, tik 2000-ųjų pradžioje.

Kainų kritimas 2015–2016 m., be Rusijos krizės, yra susijęs su tuo, kad atėjo 10 metų būsto paskolų mokėjimo terminas, o įsipareigojimų nevykdymo lygis pastebimai išaugo. Nežinia, kas bus, kai ateis 15 ir 20 metų terminai, nes Amerikoje iki brandos pradžios kilo pasaulinė krizė.

būsto rizika. Nežinia, ar dabar minimalios kainos tikrai praeis, ar visą laikotarpį gyvenamojo nekilnojamojo turto vertė nepagrįstai augo. Būtent minimalios kainos klausimas verčia kalbėti apie dabartinių investicijų į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą rizikingumą.

Būtina atidžiai stebėti situaciją ir kai tik paaiškės, ar nekilnojamasis turtas toliau augs, ar rodys neigiamą tendenciją, tada priimti sprendimus dėl investicijų į būstą.

Rizika statybose. Apie statybas nėra daug ką pasakyti. Netikri kūrėjai, dvigubas butų pardavimas ir daugybė kitų nesąžiningų schemų, kurias daugelis žino iš pirmų lūpų.

Investuoti į statomus namus tikrai apsimoka, o tai atneša daug daugiau pinigų, tačiau reikia pasverti riziką, atidžiai išstudijuoti įmones ir tik tada priimti sprendimus dėl investicijų į statybas.

Kaip investuoti su minimaliomis lėšomis

Investuoti į nekilnojamąjį turtą vis dar yra daug brangiau nei kitais būdais.

Jei nėra pakankamai pinigų, galite naudoti vieną iš šių būdų:

Pinigų pritraukimas. Populiariausias būdas pritraukti lėšų nekilnojamojo turto įsigijimui yra hipoteka. Paskola su nekilnojamuoju turtu. Rusiškai kalbant, tai paskola nekilnojamajam turtui, užtikrinta tuo pačiu nekilnojamuoju turtu.

Dauguma bankų mielai suteiks būsto paskolą. Tam reikės stabilaus pajamų šaltinio, geros kredito istorijos ir dokumentų paketo, kuris skiriasi priklausomai nuo bankų.

Priklausomai nuo bankų, termino, patikimumo ir skolininko finansinės būklės, palūkanų normos skirsis. Iš esmės hipoteka suteikia 11-17% per metus, o 5-7% - jei yra paskola užsienio valiuta.

Šis būdas geras, nes nuo gautų pinigų iš nuomos galima mokėti būsto paskolos mėnesines įmokas. Turėdami kompetentingą pirkinį ir pelningą nuomą, galite gauti nemokamą būstą, paskolą, už kurią sumokės nuomininkas.

Investuotojų pritraukimas. Rusijoje bendros investicijos idėja tik vystosi, todėl apie šį metodą rimtai kalbėti dar negalima.

Labai retai investuotojai turi galimybę realiai susirasti partnerius, kurie būtų pasirengę lygiomis dalimis (arba priklausomai nuo įnašo) pretenduoti į nekilnojamojo turto pajamas, netrukdydami pelnui. Tuo pačiu galimybė į investicinį projektą įtraukti draugus ar gimines investicijas padarys mažesnėmis ir pastebimai pelningesnėmis.

Prisijungimas prie investuotojų klubo. Yra daug bendruomenių, kuriose investuotojai ieško bendraminčių, galinčių padėti vieni kitiems ne tik patarimais, bet ir finansiškai. Tokiuose klubuose yra daug žmonių, kurie pagal investavimo sąlygas gali investuoti į jūsų projektą ir tokiu būdu galėsite gauti savarankiškų pajamų bei teikti pelną partneriams.

Taip pat gana nauja idėja Rusijai. Tai kolektyvinis finansavimas. Galite pradėti projektą, kuris pritrauks investicijų, kad galėtumėte investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Investicinis projektas turės veikti kaip visa akcinė bendrovė – žmonės pirks šio projekto akcijas ir tikėsis pelno. Tinka komercinio nekilnojamojo turto pirkimui ir nuomai, o vėliau pardavimui.

Gana sunku savarankiškai surinkti lėšų nekilnojamojo turto pirkimui. Štai kodėl pradedantieji skatinami pritraukti partnerius bet kokiomis priemonėmis. Labiau patyrę investuotojai galės ne tik investuoti, bet ir nukreipti tinkama linkme, iš pradžių padėdami ir auklėdami. Tai daug vertingesnė patirtis, netgi svarbiau nei pelnas.

Robertas Kiyosaki – vienas garsiausių pasaulio verslininkų ir saviugdos trenerių parašė knygą, kurią turėtų perskaityti kiekvienas nekilnojamojo turto investuotojas. Tai vadinama „investavimu į nekilnojamąjį turtą“.

Jame pateikiama išsami strategija tiems, kurie nori investuoti į nekilnojamąjį turtą ir iki 40 metų turėti 5-6 nekilnojamąjį turtą, o turėti stabilias pasyvias pajamas, beveik nieko neveikiantiems. Knygoje gausu įdomių dalykų ir spąstų. Jis bus naudingas visiems, nors ir labiau pritaikytas Vakarų ir Rytų realybėms nei Rusijos ir NVS šalims.

Apibendrinant išvadą : Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra vienas labiausiai aptarinėjamų ir populiariausių investavimo būdų tarp paprastų žmonių. Jis pasižymi minimaliais reikalavimais investuotojų patirčiai, tačiau yra itin reiklus piniginei. Investicijų į nekilnojamąjį turtą grąža yra 2-9 metai, priklausomai nuo pasirinkto pajamų būdo.