Після ухвалення закону про апартаменти в них можна буде прописуватися, пообіцяв заступник міністра будівництва та ЖКГ РФ Микита Стасишин. Він також зазначив, що будівництво апартаментів регулюватиметься тим самим законом 214-ФЗ, який застосовується до пайового будівництва житла.
Проект закону, який прирівнює апартаменти до звичайних квартир, Мінбуд опублікував на початку жовтня. Документ вводить поняття багатофункціональної будівлі, в якій можуть бути розташовані як нежитлові, так і житлові приміщення – апартаменти.
Законопроект визначає апартаменти як "структурно відокремлене приміщення у багатофункціональній будівлі, призначене для проживання громадян та задоволення ними побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням".
До апартаментів у багатофункціональних будинках застосовуватимуться ті ж норми Житлового кодексу, що й до житлових приміщень у багатоквартирних будинках.
Власники нежитлових приміщень у будинках, введених в експлуатацію до 1 січня 2019 року, зможуть перевести ці нежитлові приміщення до 31 грудня 2021 року. Порядок та умови такого перекладу мають визначити регіональні власті. Мінбуд вимагає лише забезпечити "безпеку постійного проживання громадян у таких приміщеннях та безпечну експлуатацію таких приміщень".
Новий закон стане приємним сюрпризом для численних власників апартаментів. Сьогодні частка цього типу нерухомості на ринку новобудов Москви складає 20-25%. Тільки за минулий рік в експлуатацію було введено близько 800 тисяч квадратних метрів апартаментів – удвічі більше, ніж роком раніше.
І забудовнику, і покупцю цей вид нерухомості обходиться дешевше за звичайні квартири за рахунок знижених нормативних вимог – щодо інсоляції, звукоізоляції, санітарних норм. А вимог до соціальної інфраструктури для апартаментів взагалі відсутні.
Вартість 1 кв. м апартаментів виявляється на 30-50% нижчим, ніж у нормальних квартирах. В умовах зниження доходів населення це найчастіше вирішальний фактор для покупців.
Втім, з апартаментами пов'язана низка інших проблем. Зокрема, комунальні та податкові платежі для цього типу нерухомості розраховуються за тарифами, які на 15-20% вищі, ніж для звичайних квартир. Але головне лихо в тому, що власники апартаментів не можуть отримати постійну реєстрацію і відповідно прикріпитися до поліклінік, шкіл, дитячих садків та іншої соціальної інфраструктури.
Фото: Портал мера та уряду Москви
Довга історія
Розмови про необхідність визнати апартаменти житлом тривають уже кілька років. Однак усі вони упиралися у невідповідність апартаментів нормам, встановленим для житлових приміщень. Ситуація почала змінюватися лише цього року.
У квітні прем'єр-міністр Дмитро Медведєв, звітуючи в Держдумі про роботу кабінету міністрів, закликав активізувати роботу щодо визначення статусу апартаментів за допомогою вдосконалення житлового законодавства.
У червні заступник мера Москви з питань містобудівної політики та будівництва Марат Хуснуллін повідомив, що уряд Москви готує поправки до законодавства, що зрівнює у статусі апартаменти та житло.
У вересні Інститут економіки міста направив до Міністерства будівництва та житлово-комунального господарства РФ пропозиції про внесення поправок до Житлового кодексу, які визнають апартаменти одним із типів житлової нерухомості. Власне ці пропозиції і лягли в основу законопроекту, опублікованого Мінбудом.
Головний плюс цього документа – право власників апартаментів на реєстрацію та користування соціальною інфраструктурою за місцем проживання. Втім, деякі обмеження збережуться.
За повідомленнями джерел, влада має намір зберегти для апартаментів підвищені ставки податку на майно та тарифів на комунальні послуги.
До того ж, статус житлових приміщень отримають не всі існуючі апартаменти. Такої можливості буде позбавлено приміщень, що знаходяться по сусідству з діючими виробництвами, особливо шкідливими.
У будь-якому разі покупці апартаментів повинні враховувати ризик, що їхні сусіди можуть за бажання займатися комерційною діяльністю – наприклад, відкрити швейний цех, стоматологічний кабінет чи ресторан, здавати свої апартаменти в найм будь-кому, тобто зробити проживання своїх сусідів дуже некомфортним.
Через такі обмеження та ризики ціна апартаментів навіть після набрання чинності новим законом залишиться нижчою від вартості нормальних квартир. Але, швидше за все, вже не на 50%, а лише на 10-20%.
Для ріелторів та забудовників новий закон може стати серйозним головним болем, оскільки на ринок московської житлової нерухомості вийде великий обсяг нової пропозиції. У вересні Москомбудінвест підрахував, що з 800 тисяч квадратних метрів апартаментів, які зводяться у столиці, майже 30% – на землях, відведених під готелі, та ще 20% – на ділянках, виділених під будинки для тимчасового проживання. Отже, зниження цін на столичне житло продовжиться прискореними темпами, особливо в сегменті бюджетного житла.
Інтригуючу назву «апартаменти», що зовсім недавно увірвалася на російський ринок купівлі-продажу елітного та доступного житла, приваблює багатьох заможних та середнього класу покупців новизною та ексклюзивністю. До цієї категорії комерційної нерухомості відносяться готельні номери, приміщення в готелях, кімнати в санаторіях та Будинках відпочинку.
Нерідко, після вчинення угоди, новий власник придбаного житлового, а, точніше сказати, нежитлового (відповідно до офіційного статусу) приміщення, стикається з неприємним фактом, що він має відстояти свою покупку як основне місце для проживання, і вирішити питання з пропискою. Необхідно заздалегідь знати про всі нюанси подібної нерухомості, а у випадку операції, що відбулася, не губитися, а приймати рішення відповідно до наявної законодавчої бази та особливостей ситуації.
Основна кількість житла апартаментного типу купується в Москві. Столичний мегаполіс приваблює багатьох своїми можливостями, і житло часто вибирається у відповідність до статусу та фінансових можливостей власника. Для того, щоб запобігти або мінімізувати можливі проблеми з придбаними апартаментами, необхідно знати законодавчу базу щодо даної ситуації та вміло її використовувати.
Закон про апартаменти
На підставі існуючих на сьогоднішній день законів апартаменти, до яких належать приміщення готельного типу, не можуть належати до категорії житлових. Виникає проблема, коли людина постійно мешкає в апартаментах, але прописку отримати не може.
В результаті питань, що накопичилися по подібних ситуаціях, було поставлено на розгляд Закон про апартаменти. Його основні питання:
- визнання апартаментів як одного з видів житла на законодавчому рівні;
- узаконена прописка в апартаментах;
- створення інфраструктури у районі розташування апартаментного житла;
- надання окремо взятим апартаментам статусу житла;
- розповсюджуваність ФЗ 214 Про участь у пайовому будівництві на цю категорію житла;
- удосконалення системи оподаткування для приміщень цього виду.
Новий закон має вирішити численні проблеми власників апартаментів.
Так як у Москві, як і раніше, високий попит на апартаментне житло. Створюються нові проекти, здійснюються операції продажу, а в результаті популярне житло має той самий сумнівний статус.
У разі ухвалення Закону про апартаменти у 2019 році, їм буде видано статус житлових приміщень. Апартаменти матимуть кілька відмінних переваг перед звичайним житлом.
Діти, які проживають у таких житлових приміщеннях, не матимуть районної прив'язки при визначенні до дитячого садка чи школи. Для відвідування та навчання можна буде вибрати будь-який дошкільний та шкільний заклад у місті. При цьому будуть деякі мінуси в апартаментному напрямку. Так виплати з комунальних послуг плануються приблизно на 1/5 вище, ніж у звичайних житлових приміщеннях. Ухвалення Закону про апартаменти очікується у 2019 році.
Чи можна прописатись в апартаментах
Яким чином на сьогоднішній день здійснюється прописка в апартаментах?
Система оформлення прописки будується виходячи з існуючого Федерального Закону № 5242-1 РФ, і навіть Постанови російського уряду за № 713. Відповідно до цим документам апартаменти є тими житловими приміщеннями, проживання у яких може мати постійний характер.
Постійна прописка в апартаментах не може бути надана за висновками цих законів. Можливий лише варіант оформлення за місцем проживання тимчасової реєстрації у готельних варіантах житла. Строк такої реєстрації може становити від 1 місяця до 5 років. Купуючи апартаменти, слід знати, що прописка в них досі не можлива в жодному разі.
Помешкання в апартаментах, на відміну від стандартного житла
Головними відмінними рисами апартаментів у порівнянні зі звичайним житлом є такі показники:
- відсутність можливості оформлення постійної прописки;
- мінімальний показник загальної площі приміщення в апартаментах має становити щонайменше 40 кв. м.;
- наявність від 2-х та більше кімнат житлового типу;
- тимчасова реєстрація на строк не більше 5 років;
- вищі податкові виплати володіння нерухомістю;
- наявність обслуговуючого персоналу.
Перевагами апартаментів є вищий рівень інфраструктури та високоестетичний дизайн приміщення.
Багато побутові проблеми в апартаментному житлі готельного типу вирішує обслуговуючий персонал.
Що таке лофт
Лофт є приміщення промислового типу, перетворене на житлове.
У лофті зазвичай не існує вітальні і кухні. Приміщення оформляється на кшталт студії.
Головні переваги лофт:
- низька покупна вартість;
- оригінальність дизайну.
Недоліки лофт:
- висока оплата комунальних послуг
- відсутність відпрацьованої системи оподаткування
- відсутність можливості оформлення прописки та тимчасової реєстрації.
Лофти нерідко розташовуються в промислових зонах і, найчастіше, цікаві для любителів незвичайного по дизайну житла, або для тих, хто шукає місце для проживання поряд з роботою.
Як прописатися в апартаментах (за місцем проживання), процедура та її особливості
Питання «чи можна прописатися в апартаментах» є найактуальнішим на сьогоднішній день.
Оскільки постійна прописка в апартаментах досі не узаконена, то єдиним варіантом будь-якої обґрунтованості постійного проживання в даному типі житла є тимчасова реєстрація.
Прописка в апартаментах можлива у разі переведення приміщення із статусу нежитлового у категорію житлового.
Для проведення подібної процедури знадобиться чимало часу та великі матеріальні витрати. На початковому етапі необхідно отримати на руки документ, що підтверджує законність реєстрації права власності на придбані апартаменти. Далі, до місцевих адміністративних органів подається пакет необхідних документів та заява про розгляд можливості зміни категорії житла. Чи змінить свій статус приміщення – вирішить уповноважена комісія.
Ще одним із варіантів отримання постійної прописки є звернення до суду. Але в цьому випадку доведеться довести, що приміщення відповідає всім житловим нормам.
Тимчасова реєстрація в апартаментах за місцем перебування, алгоритм дії
Тимчасова реєстрація в апартаментах є найбільш прийнятним на сьогоднішній день варіантом узаконення свого проживання у них.
Зареєструватися в апартаментах можна за таким планом:
- підготувати оригінали та копії паспорта та свідоцтва про право володіння даним приміщенням
- пакет документів подається у відділення Федеральної міграційної служби особисто чи багатофункціональний центр обслуговування
- після розгляду заяви та ухвалення позитивного рішення, власник апартаментів повинен буде з'явитися для того, щоб отримати до документів відмітку про тимчасову реєстрацію
При оформленні тимчасової реєстрації може знадобитись договір оренди, а також листки прибуття або вибуття.
Апартаменти та комунальні платежі
Комунальні платежі в апартаментах найчастіше перевищують звичну щомісячну суму у звичайних квартирах.
Цей показник утворюється з таких складових:
- плата за воду - вище на 17-20%
- плата за каналізацію – вище на 18-19%
- плата за електрику – вище на 20%
Через війну більше доводиться платити приблизно 300-950 рублів. За рік різниця у сумі комунальної оплати становитиме до 10 і більше тисяч рублів.
Оплату апартаментів здійснює не готель у разі їх розміщення на його території, а їх власник. Оскільки цей тип приміщення не призначений постійного проживання, вартість послуг стягується за тарифами юридичних, тобто. за вищою ставкою.
Власники апартаментів несуть щорічні витрати, що перевищують витрати власників квартир та будинків, у середньому на 20 – 45 %.
Додатково виплачується податок на нерухомість за податковою ставкою для приміщень офісного типу та 0,5 % – для інших.
Податки на апартаменти сплачуються в наступному розмірі:
Від 50 кв. - 15 700 рублів на рік.
Від 70 кв. м. - 22 тисячі рублів на рік.
Від 80 кв. - 25 тисяч рублів на рік.
За всіх складнощів, оформити прописку в апартаментах незабаром стане цілком можливим. При цьому придбане житло буде відрізнятися нестандартністю дизайну, і ставитиметься до еліт-класу.
У російському законодавстві немає чіткого визначення, що таке апартаменти. Ця нерухомість не підпадає під поняття житлової, а й комерційної, по суті, не є. Подібна плутанина часто вводить покупців в оману. АиФ.ru розпитав експертів про те, що таке апартаменти, чим небезпечне таке придбання і що чекає на цей тип нерухомості в майбутньому.
У ЦАО без прописки
Апартамент - це нежитлові приміщення, які можуть використовуватися для проживання. Але слово "нежитлові" не означає, що в них не можна жити: найчастіше зовні вони нічим не відрізняються від квартир. Однак, на відміну від мешканців квартир, власник апартаментів не може розраховувати на прописку та постійну реєстрацію. Отже, він не матиме можливості отримати ІПН, користуватися медичним страхуванням, брати участь у державних програмах з поліпшення житлових умов. Крім цього, записати дитину до школи і можна буде лише в порядку черги після того, як місця будуть розподілені серед тих, хто має постійну прописку.
На апартаменти не поширюються норми під час будівництва житла: забудовник не зобов'язаний забезпечувати такі квартали соціальною інфраструктурою, а щільність забудови апартаментів може перевищувати 25 тис. кв. м на гектар. Ще однією важливою відмінністю апартаментів від квартир є те, що вони не підпадають під дію федерального закону № 214 «Про участь у пайовому будівництві», а отже, пайовики не можуть бути визнані постраждалими у разі, якщо виникають проблеми.
Спочатку слово "апартаменти" означало дорогу нерухомість для тимчасового проживання заможних людей. "Більше половини комплексів з апартаментами розташовані в межах ЦАО, і це в основному проекти елітного або бізнес-класу", - розповіла Ірина Могилатова, генеральний директор агенції нерухомості Tweed. Їхня поява була пов'язана з тим, що в центрі столиці не залишилося місця для будівництва житла. Для покупців елітної нерухомості найчастіше не мали значення ні прописка, ні соціальна інфраструктура. Таке житло купувалося задля постійного проживання, і найважливішим було його місце розташування в ЦАО.
Однак із минулого року ситуація змінилася. Протягом минулого року на ринок стали активно виходити об'єкти низького цінового сегменту. При цьому аналіз продажу показує наявність високого попиту на ці продукти», - каже Олександр Енгель, керівник відділу новобудов ДК «МІЦ».
Дешеве житло, дороге ЖКГ
Популярність апартаментів обумовлена їхньою дешевизною. «У проектах із аналогічними характеристиками вартість кв. м апартаментів зазвичай нижче за ціну кв. м квартир на 20–25%. Сьогодні середня ціна кв. м апартаментів у Москві становить 213 тис. руб., Мінімальна - 100 тис. руб. за кв. м.», - пояснила керівник департаменту аналітики та консалтингу компанії «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь. Низька ціна обумовлена іншими вимогами, які висуваються до таких об'єктів. За словами Софії Лебедєвої, гендиректора «МІЕЛЬ-Новобудови», норми щодо зведення нежитлових приміщень, зокрема щодо звуко- та теплоізоляції, інсоляції (освітленості), а також щодо забезпечення соціальної інфраструктурою, при будівництві апартаментів менш жорсткі, ніж для звичайних житлових комплексів».
Ще однією особливістю апартаментів є вища вартість комунальних платежів. «Апартаменти за юридичним статусом є нежитловим приміщенням, звідси і більш високі тарифи, які зазвичай відрізняються на ставку ПДВ. Платежі на воду будуть вищими на 10%, на тепло - на 25%, електрика буде дорожчою на 27% (з розрахунку усередненого тарифу 2,5 руб./кВт год). В абсолютному грошовому вирахуванні щомісячна квартплата за апартаменти площею 80-100 кв. м буде вищим, ніж у такої ж за площею квартири, приблизно на 2-2,5 тис. рублів. Продавці апартаментів при цьому запевняють, що той дисконт, який отримує покупець під час угоди, покриває на багато років вперед різницю платежів», - зауважує Ольга Хасанова, керівник розвитку порталу urbanus.ru.
Самотні люди та орендодавці
Апартаменти мають попит у різних категорій покупців. «Їх найчастіше купують молоді люди, сімейні пари з дітьми, самотні чоловіки та жінки старшого віку (40-45 років). Приваблює їхня ціна, гарне розташування, оточення та оригінальна архітектура таких об'єктів. Також за рахунок низької вартості вхідного квитка в сегменті апартаментів велика частка інвестиційних покупців - вона досягає 25-30%. Гроші вони можуть повернути з прибутком, коли комплекс буде добудовано, або отримувати стабільний дохід від оренди (ставки на оренду апартаментів і квартир нічим не відрізняються)», - розповіла АиФ.ru Марія Літинецька, генеральний директор компанії "Метріум Груп".
Соціальні вибухи
Позиція московської влади щодо апартаментів була озвучена головним архітектором столиці Сергієм Кузнєцовимв лютому. Він запропонував розділити проекти апартаментів на два типи - житло та готелі, та забезпечити всією необхідною інфраструктурою. Надалі уряд міста передбачає зобов'язати забудовників закладати їх у проект під час будівництва. Головний архітектор столиці згадав про соціальні вибухи, пов'язані з апартаментами, які вже відбувалися в Москві: «Люди, які купили апартаменти, масово вимагають від міста соціальної інфраструктури. Вони кажуть: «Ми живемо в місті, ми платимо податки, тому - чим ми гірші за тих людей, які живуть у нормальних будинках? Нам держава не пояснила, що апартаменти не треба було купувати і жити тут з дітьми».
Майбутнє апартаментів
На думку експертів, заяви московської влади зможуть змінити ринок апартаментів економ-класу у столиці. «Об'єкти соціальної інфраструктури ніякого доходу девелоперам не приносять, а вартість їхнього будівництва досить висока. Звісно, наші забудовники звикли перекладати всі свої витрати на плечі покупців, тож вартість апартаментів може зрости. У результаті запровадження нових норм, звісно, не «вб'є» формат апартаментів, але сильно змінить його розвиток», - вважає Марія Літинецька.
«За підсумками 2014 року очікується зростання сумарної площі апартаментів у пропозиції в районі 7-9% щодо 4-го кварталу 2013 року. Припускаємо, що ринок апартаментів розвиватиметься в траєкторії доступності, а значить збільшуватиметься пропозиція комфорт- та економ-класів. Цьому також сприятиме і нинішня містобудівна політика уряду, пов'язана з розвитком колишніх промислових зон. Середньозважена ціна пропозиції на апартаменти «старої» Москви за підсумками 2014 року зазнає зниження коригування в рамках 3-4%», - прогнозує керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла» Дар'я Третьякова.
Нагадаємо, апартаменти – це нежитлові приміщення, які продаються у власність та використовуються для проживання. Такий формат лише формально придатний для житла, прописатися у такій "квартирі" юридично неможливо.
Апартаменти активно виходять на московський ринок нерухомості останні кілька років. Основний обсяг пропозиції такого типу нерухомості зараз зосереджений у Москві на ринку житла преміум- та бізнес-класу. Більшість функціональних комплексів з апартаментами будуються в ММДЦ "Москва-Сіті". Але нещодавно поки що поодинокі проекти стали з'являтися в економ-і комфорт-класі житла.
Нагадаємо, апартаменти – це нежитлові приміщення, які продаються у власність та використовуються для проживання. Такий формат лише формально придатний для житла, прописатися у такій "квартирі" юридично неможливо. У Москві апартаментні комплекси з'явилися переважно тому, що девелопери захотіли вигідніше використовувати землі, призначені під будівництво комерційних будинків.
В успіху формату багато хто сумнівався, але він знайшов відгук у інвесторів на преміальному ринку нерухомості. По-перше, покупців житла преміум-класу не хвилює питання прописки, оскільки цей об'єкт далеко не перший у їхньому портфелі. По-друге, купуючи апартаменти, наприклад, в одній з веж у "Москва-Сіті", можна стати власником квартири з шикарними видовими характеристиками, з готельним сервісом і при цьому за вартість відсотків на 30 нижче за аналогічні пропозиції на квартирному ринку елітного житла. І останнє: покупці дорогого житла часто бувають за кордоном та чудово бачать, що на Заході такий формат проживання є звичним.
Вся справа у прописці
Інша справа – покупці бюджетного житла, для яких питання прописки має дуже важливе значення. Думка про те, що, витративши кілька мільйонів рублів, ставши власником довгоочікуваного житла, ти не зможеш у ньому прописатися, їм просто не спадає на думку. Чи може стати популярним такий формат нерухомості у покупців недорогого житла, чи готові вони йти всупереч стандартам і відмовитися від можливості отримати прописку і які плюси отримують, якщо все-таки роблять вибір на користь апартаментів?
За твердженнями директора департаменту консалтингу, аналітики та досліджень компанії Blackwood Ольги Широкової, поки що великим успіхом в економ-класі формат апартаментів не користується. Причому не тільки у покупців, а й у девелоперів також. "Одним з перших комплексів з апартаментами був житловий комплекс економ-класу серії КОПЕ-Парус на Ярославському шосе, 122-124, побудований в 2007 році. Однак дуже примітно, що він досі так і залишився єдиним об'єктом у своєму класі в Москві", - розповідає представник компанії Blackwood.
На думку керівника департаменту експертизи проектів компанії "МІЕЛЬ-Новобудови" Ганни Соколової, причина того, що в Москві будуються в основному апартаменти високобюджетних класів, а не економ - у специфіці таких об'єктів. "Знижено темпи продажу, крім того, ціна квадратного метра в них повинна йти з дисконтом до житла в даному районі, що складно реалізувати забудовнику, враховуючи дорожнечу будівництва в Москві", - пояснює вона.
Головна проблема, чому апартаменти недорогого класу можуть не знайти відгуку у покупців, за словами керівника офісу "Арбатське" компанії "ІНКОМ-Нерухомість" Данила Роздольського, у тому, що більшість навіть столичної публіки взагалі не знає, що це таке. "Для нас такий формат нерухомості є новим і досить незвичайним, тому, як і все нове, апартаменти викликають інтерес, але не обов'язково бажання купити", - вважає він. Але відлякує потенційних покупців, звісно, не лише новизна, а банальні речі, у тому числі шаблонне мислення та стереотипи, що склалися за довгі роки радянсько-російського життя. "В апартаментах не можна прописатися - це єдиний фактор, який не дає на даний момент прижитися цьому новому формату житла. У всьому іншому апартаменти нічим не поступаються звичайним квартирам. Проблема в тому, що інститут прописки, хоч би яким абсурдним він був за визначенням, роками укорінявся у російському суспільстві і існує вже на рівні психології наших громадян", - упевнений експерт.
Першопрохідники є
Аналізуючи ринок бюджетних апартаментів, вдалося знайти лише кілька подібних пропозицій, які знаходяться у Підмосков'ї. Перші апартаментні комплекси у недорогому сегменті на первинному ринку житла у Московській області почала будувати ГК "Мортон". Зараз девелопер реалізує три багатофункціональні комплекси, до складу яких входить 1,3 тис. апартаментів. Як розповідає PR-директор ДК "Мортон" Ігор Ладичук, один із проектів - "Штаб-квартира" у мікрорайоні "1 Травня" у Балашисі вже збудована, здана та реалізована. Незважаючи на те, що багато експертів скептично ставляться до перспектив розвитку та популярності бюджетних апартаментів, у ДК "Мортон" говорять про високі продажі. "На сьогоднішній день у нашій базі залишився лише один апартамент. На тлі успішного досвіду продажів ми розпочали реалізацію ще двох МФК з апартаментами", - зазначає представник девелоперської компанії. Наразі ведеться будівництво другого комплексу на території мікрорайону "1 Травня" та МФК у мікрорайоні "Щитникове".
Що стосується інших апартаментів у цьому сегменті, у Blackwood назвали лише заміський комплекс "Яхонтовий ліс" (девелопер "Авантель-Інвест"). Інших пропозицій на ринку поки що немає.
Плюси і мінуси
Якщо звернути увагу на досвід продажу єдиного реалізованого проекту в цьому сегменті, така пропозиція користується попитом. Але за рахунок чого? Чому покупці віддали перевагу стандартному квартирному формату апартаменту, коли такий варіант має явні мінуси... За словами Ольги Широкової, перевага такої нерухомості - це дисконт за ціною. "У сегменті економ-класу, де ціновий фактор є визначальним, цей фактор може нівелювати всі недоліки", - вважає вона.
Таку думку на прикладі реалізованого об'єкту підтвердив Ігор Ладичук. "Частина покупців зробили вибір на користь апартаментів через трохи нижчу вартість апартаментів, на 10-15% на початкових етапах будівництва комплексу, а також можливості вибору апартаментів невеликих площ - 33-35 кв. м в однокімнатних апартаментах, що також робить вартість угоди нижче", - зауважує він. Втім, різниця у ціні помітна лише на початкових стадіях будівництва житлового та апартаментного комплексів. Для порівняння, у районі "Щитникове" ціни на апартаменти в МФК на початковій стадії будівництва становлять 57,5 тис. руб. за 1 кв. м, а вартість у квартирах сусіднього будинку серії 111-М – 63 тис. за 1 кв.м. Різниця в ціні квадратного метра, таким чином, становить близько 10%. З підвищенням стадії будівництва різниця у ціні між квартирами та апартаментами нівелюється.
Якщо говорити про мінуси таких комплексів, то, за оцінкою Ольги Широкової, можуть бути недоліки самого проекту, оскільки до апартаментних комплексів застосовують менш жорсткі вимоги, ніж до житлових проектів. Правда, експерт уточнює, що дедалі більше девелоперів при розробці апартаментних проектів орієнтуються на вимоги до житлових проектів з метою забезпечення конкурентоспроможності комплексу. Але не виключає, що за такого будівництва є ймовірність низького рівня забезпеченості інфраструктурою. Хоча, наприклад, другий МФК у житловому мікрорайоні "1 Травня" в Балашихі - це сучасна монолітно-цегляна будівля, що будується за індивідуальним проектом, що відрізняється цікавішою архітектурою від житлових будівель (наприклад, вентильований навісний фасад), з кінотеатром, більярдним клубом , власним підземним багатоярусним паркінгом, ресторанним двориком, торговими галереями та іншою інфраструктурою, послугами якої власник апартаменту може скористатися, так би мовити, не виходячи з дому. Мешканці звичайних будинків позбавлені такої можливості.
Як зазначає Ганна Соколова, серед мінусів апартаментів - відсутність прописки та реєстрації, що викликає складнощі з прикріпленням мешканців до поліклініки, дитячого садка, школи та ін. Хоча, як запевняє Ольга Широкова, зараз у багатьох соціальних установах жорстких вимог щодо територіального прикріплення немає, тому суттєвих проблем цей фактор не створює. "Однак принциповим може бути сам факт наявності або відсутності цих соціальних установ, оскільки забудовник апартаментів не несе відповідальності за забезпечення майбутніх мешканців інфраструктурою", - зауважує вона.
Другий мінус, на думку Ганни Соколової, – це підвищені комунальні платежі. "Апартаменти відносяться до нежитлового фонду, а тут оплата ЖКГ приблизно на 15-20% вища", - нагадує вона.
На майбутнє
Сьогодні апартаменти купують або для власного проживання (люди, для яких прописка саме за цим місцем проживання не є принциповою), або для інвестиційних цілей - здачі в оренду. В економ-класі апартаменти набувають лише завдяки можливості заощадити: невеликі метражі, дисконти на стартах продажів роблять свою справу. Решта факторів швидше негативно сприймається потенційними покупцями, більшість робить вибір на користь звичайних житлових квартир. Але, на думку Данила Роздольського, незважаючи на невисокий попит сьогодні, перспективи для розвитку є, адже інститут прописки у нас рано чи пізно помре. Він нагадує, що в класичному західному розумінні проживання в апартаментах має на увазі певне сервісне обслуговування за замовчуванням, як у готелі: клінінг, пральня, кур'єр, їжа додому. "Звичайно, поки що наші громадяни звикли обходитися власними силами, проте з підвищенням доступності перерахованих послуг, впевнений, зросте і їхня популярність. Наприклад, колись похід до ресторану могли дозволити собі далеко не всі, а сьогодні навіть студенти просиджують у кафе за уроками. Поступово зміниться і підхід до житла, і забобони щодо апартаментів також відійдуть у минуле", - підсумовує експерт.
Ольга Петрова
Зміни планується внести до закону РФ «Про право громадян Російської Федерації на свободу пересування, вибір місця перебування та проживання в межах Російської Федерації».
Наразі реєстрацію за місцем перебування громадяни можуть оформити у санаторіях, готелях, будинках відпочинку. Така ж можливість може бути надана і тим, хто мешкає в апарт-готелях. При цьому законопроект, як і раніше, позиціонує апартаменти як нежитлові приміщення.
«Для цього необхідно внести зміни до 214-ФЗ, згідно з якими забудовники, які зводять апартаменти з використанням коштів населення, також мають перераховувати страхові платежі до компенсаційного фонду захисту прав учасників пайового будівництва», - пояснив глава Москомбудінвесту.
Нагадаємо, половина апартаментів зводиться у колишніх промзонах або розміщується у колишніх виробничих будівлях.
Близько 30% апартаментів з'являються на ділянках, призначених для будівництва готелів, 20% – на майданчиках під будівництво будинків для тимчасового проживання людей.
З законодавчої точки зору, це нежитлові приміщення, призначені для тимчасового проживання. Щодо апартаментів діють інші санітарні норми та вимоги щодо інсоляції.
На них не поширюється закон про тишу, може бути відсутня прибудинкова територія, соціальні послуги надаватимуться за залишковим принципом.
Перевага апартаментів - їхня вартість, яка нижча на 15-20% порівняно з традиційною